O caso teve origem no Foro Regional do Jabaquara, na Cidade de São Paulo, através de pedido de rescisão contratual formulado judicialmente pelo comprador de unidade residencial no empreendimento Condomínio Jardins da Cidade, perante a incorporadora STAN.
Por insuficiência econômica para o pagamento da última parcela do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma”, o adquirente procurou a incorporadora para solicitar o distrato do negócio e reaver boa parte dos valores pagos.
No entanto, agindo em nítido abuso de poder econômico, a incorporadora simplesmente afirmou que devolveria o correspondente a 70% (setenta por cento) dos valores exclusivamente pagos em contrato, negando a devolução das comissões de corretagem.
Inconformado com a forma ilegal apresentada pela incorporadora, decidiu procurar o Poder Judiciário.
O escritório Mercadante Advocacia ingressou com Ação de Rescisão Contratual, apresentando o caso ao Juiz de Direito e solicitando a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato, além da restituição integral das comissões de corretagem indevidamente pagas no início da aquisição, tudo com correção monetária e juros de 1% como determina a Lei.
A ação de rescisão foi julgada procedente em 30 de novembro de 2015, passados cerca de dois meses após a propositura.
Segundo o entendimento da Juíza de Direito da 02ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara em São Paulo, Dra. Alessandra Laperuta Nascimento Alves de Moura, o comprador tinha mesmo direito à restituição de parte substancial do quanto fora pago a título de parcelas do contrato e assim fundamentou sua decisão:
“O autor manifestou o desejo de realizar o distrato, antes do prazo final para entrega da obra e, para tanto, entrou em contato com a requerida, a fim de demonstrar sua intenção de ver o negócio desfeito.
Todavia, não foi possível a realização de composição que lhes possibilitasse a restituição do montante desembolsado, conforme pretendido na inicial.
No caso, não há qualquer razão para a manutenção da avença e inclusive o requerente sequer recebeu as chaves, impondo-se a resolução do contrato. Por consequência, o autor tem direito à devolução de valores efetivamente pagos, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito por parte da ré.
Consta do compromisso, na cláusula 10.8 (fl. 44), que no caso de rescisão contratual, a compromissária vendedora restituiria 70% dos valores pagos, na mesma periodicidade dos pagamentos efetuados, vencendo-se a primeira parcela 180 dias depois da assinatura da formalização do desfazimento definitivo do negócio.
Ora, fica patente a abusividade da cláusula mencionada. Também não há como impor a retenção de parcelas relativas ao pagamento de comissão de corretagem. No caso, deve ser observado o disposto no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, portanto, a aplicação de referida cláusula. Entretanto, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito pelo autor, considerando os gastos realizados pela ré com os procedimentos administrativos para a formalização do contrato, considero devida a retenção de até 10% do valor efetivamente pago pelos autores, conforme pretendido na inicial.”
Sobre a ILEGALIDADE no pagamento pelo consumidor de valores destinados pela incorporadora à suposta comissão de corretagem, assim de manifestou a magistrada:
“Quanto à comissão de corretagem, a ré sustenta a validade da cobrança, alegando que os autores assumiram a obrigação do pagamento e o serviço foi efetivamente prestado.
No entanto, conforme posicionamento que tem sido adotado por este juízo no julgamento de ações semelhantes (nº 1004062-38.2015.8.26.0003 e 1009921-35.2015.8.26.0003), entendo que razão não lhe assiste.
Cuidando-se de contrato de adesão, suas cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). E, no caso, dúvida não há de que a taxa foi imposta como condição obrigatória para a conclusão do negócio (compra e venda), configurando o que se chama de venda casada, o que viola as regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor, sobretudo em seu art. 6º, incisos II e III.
É evidente que o consumidor não teria como celebrar o negócio sem a intervenção do corretor escolhido pela própria vendedora, sendo abusiva a exigência de pagamento por um serviço de mediação entregue sem prévia solicitação e livre escolha do profissional (art. 39, III do Código de Defesa do Consumidor).
Assim, a responsabilidade pelo pagamento da corretagem deve ser exclusiva da vendedora, a qual contratou os serviços para serem prestados a qualquer interessado que comparecesse ao seu estande de vendas.
De rigor, portanto, o acolhimento do pedido de restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, atualizado pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data do pagamento. Juros moratórios são devidos desde a citação, na forma da lei, pois foi nesse momento que a vendedora tomou conhecimento da pretensão do autor.”
Resultado final:
“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente demanda e declaro rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenando a requerida a restituir de uma só vez o equivalente a 90% da quantia paga pelo autor, tudo acrescido de correção monetária pela tabela do TJ/SP desde cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Com relação à comissão de corretagem, condeno a requerida à devolução do valor desembolsado atualizado desde a data do efetivo desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.”
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Processo nº 1016883-74.2015.8.26.0003
