Um adquirente de duas unidades residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Prime House Club Life, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora Ez Tec (o nome da SPE era: Village of Kings Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Contratos de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em setembro de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com os contratos e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório Mercadante Advocacia ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento dos negócios por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield, em sentença datada de 23 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir os Contratos por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que em que pese o contrato firmado deva ser observado, há a necessidade de intervenção do Judiciário para adequar eventual cláusula leonina que estabeleça desequilíbrio para o consumidor, considerado o comprador de imóvel na planta como a parte fragilizada na relação de consumo, havendo necessidade da incorporadora restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
“Restou incontroverso que os autores firmaram compromisso de compra e venda com a requerida em 28 de setembro de 2012 (fls. 26/58 64/86) sendo que há provas (fls.87/88 89/90) de que as parcelas mensais foram adimplidas corretamente, até o envio de telegrama (fls. 91/96) em 3 de maio de 2016 quando perceberam que seu orçamento não poderia mais suportar as parcelas cobradas. Dessa forma deixaram de adimplir as parcelas do contrato.
Sobre a possibilidade de rescisão do contrato e devolução de parte dos valores gastos, tal assunto encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal Bandeirante:
Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Já que provado o direito dos autores em reaver as quantias pagas, e também o direito da ré em reter porcentagem para compensação com gastos administrativos e publicitários, resta estipular o valor a ser retido.
Alega a requerida em sua peça que nos termos da cláusula décima item 2.2 e 2.2.1 dos contratos firmados entre as partes, quando da desistência do contrato, fica assegurado ao comprador a devolução mínima de 30% dos valores pagos. Tal cláusula não deve prosperar.
Em consonância com julgados do Tribunal de Justiça de S. Paulo e em atenção aos Princípios de razoabilidade e proporcionalidade, tem-se que 10% dos valores pagos são suficientes para a requerida cobrir gastos administrativos e de publicidade, devendo, portanto, restituir 90% dos valores pagos pelos autores à título de parcelas do contrato.
Sobre o tema:
“Compra e venda de Imóvel Ação de Rescisão contratual cumulada com Devolução das Parcelas Pagas Inadimplência do comprador Devolução com retenção de 10% a fim de compensar as despesas operacionais Retenção em maior percentual colocaria o comprador em desvantagem exagerada Inteligência da Súmula nº 1 desta Corte - Entendimento jurisprudencial Sentença mantida - Recurso improvido.” (Ap. nº 0028948-16.2013.8.26.0577. Rel. Des. Luiz Antonio Costa. V.U.).
Tal porcentagem de retenção (10%) parece a mais adequada ao caso, pois não demonstrou a requerida ter experimentado despesas avantajadas pelo destrato. Retenção maior colocaria os autores em nítida desvantagem contratual. Dessa maneira tal cláusula deve ser declarada abusiva e nula.
O valor a ser restituído far-se-á em uma única parcela, segundo entendimento do Tribunal de Justiça de S. Paulo:
Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para rescindir o contrato ora discutido e condenar a requerida a restituir aos autores 90% dos valores dispendidos por força do contrato, a ser calculado em sede de liquidação, devendo a devolução ser realizada integralmente, em uma parcela, acrescida de correção monetária desde o vencimento de cada parcela e juros legais de 1% ao mês desde a citação.”
Processo nº 1046967-24.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
