Processo nº 1040341-23.2015.8.26.0100
Um casal de compradores no empreendimento residencial Condomínio Lisse Residence, em São Paulo, perante a incorporadora PDG, obteve ganho total de causa na primeira instância, através da declaração judicial de rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma por culpa exclusiva da incorporadora, que atrasou a entrega do empreendimento após o término do prazo de tolerância de 180 dias, obtendo a condenação da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em Contrato, além dos valores pagos no início da compra a título de supostas comissões de corretagem, tudo com correção monetária desde cada pagamento, além de juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.
Os adquirentes acreditavam que a obra seria concluída dentro do prazo máximo previsto em Contrato pela incorporadora PDG até o mês de maio de 2015. Entretanto, a obra atrasou substancialmente, ultrapassando em vários meses o prazo limite previsto no compromisso de compra e venda, o que gerou a perda do interesse dos compradores na continuidade do negócio.
Procuraram em vão a incorporadora para solicitar o distrato amigável do negócio e a devolução dos valores pagos sem sucesso, na medida em que o depto. financeiro da incorporadora limitava-se em informar que somente uma parte dos valores é que seria restituída, sem qualquer correção monetária sobre os valores.
Sem saída amigável perante a incorporadora, os adquirentes decidiram procurar auxílio no Poder Judiciário. O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual, através da qual explicou a situação de inequívoco atraso na entrega do empreendimento por culpa da incorporadora, bem como as tentativas infrutíferas da compradora para a obtenção do distrato amigável do negócio e restituição dos valores anteriormente pagos.
Citada para responder o processo, a incorporadora PDG limitou-se a afirmar que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores externos, tais como: falta de mão-de-obra, material na construção civil e porque teria havido demora além do previsto para obtenção das licenças necessárias à conclusão da obra.
A Juíza de Direito da 08ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Vanessa Ribeiro Mateus, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, incluindo os valores pagos no estande de vendas e que foram destinados a supostas comissões de corretagem, à vista e acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que pelo atraso cometido na entrega por culpa exclusiva da vendedora, mostra-se de rigor a restituição total dos valores pagos, sem nenhuma retenção.
Nas palavras da magistrada:
- “A questão fática posta nos autos é de extrema simplicidade e não foi controvertida pelas partes: o contrato foi regularmente celebrado, entre partes maiores e capazes, e a rescisão contratual deve ser atribuída à ré.
- Esta, em defesa, reconheceu o atraso na entrega da obra atribuindo-o à ocorrência de caso fortuito e força maior. A excludente, contudo, não lhe socorre.
- A finalização das obras excedeu o prazo contratualmente previsto, mesmo admitida a cláusula de tolerância. A ocorrência de contratempos que independeram de sua vontade, caracterizando caso fortuito ou força maior, problemas de logística e falta de mão de obra não são dotados da imprevisibilidade típica da força maior; tais fatos são riscos do empreendimento, absolutamente conhecidos e previsíveis, que não podem ser repassados ao consumidor.
- Há responsabilidade da ré pelo descumprimento contratual, portanto. Já analisada a culpa da construtora pelo atraso na obra, impõe-se a rescisão, não resistida, bem como a devolução integral dos valores pagos. A retenção de parte do pagamento somente pode ser aplicada quando a rescisão decorrer de desistência. Não é o que ocorre no caso sob luzes, em que a rescisão se dá por descumprimento contratual, operando-se a necessidade de devolução das partes ao status quo ante. A correção monetária e os juros de mora serão calculados desde o efetivo desembolso de cada prestação.
- Não obstante, a rescisão se deu por culpa da ré, que deve indenizar integralmente os prejuízos sofridos pelos autores. Assim, ainda que a comissão de corretagem fosse devida - como entendemos que é -, não pode o autor arcar com o custo dela decorrente, já que rescindido o contrato por inadimplemento da requerida. O retorno ao status quo ante pressupõe a devolução da verba de corretagem.
- E a devolução das parcelas deve se dar de uma só vez, nos termos da Súmula n. 02 também do Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
- Ante o exposto, julgo procedente a ação para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré PDG Spe 19 Empreedimentos Imobiliários Ltda a devolver ao autor, de uma só vez, a integralidade da importância paga pelo comprador, inclusive a quantia destinada à corretagem, com correção monetária das datas dos efetivos desembolsos e juros a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil.”
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.