Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza Living, localizado na Rua Giovanni Battista Pirelli, cidade de Santo André, região do ABC paulista, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo os compradores a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, sendo certo que o prazo máximo de conclusão das obras estava previsto para até o mês de janeiro de 2016, já computada a cláusulas de tolerância de 180 dias. Ocorre que o empreendimento somente foi concluído em final de junho, revelando atraso superior a 5 meses do prazo máximo previsto em contrato e os compradores perderam o interesse na continuidade do negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, mesmo o atraso sendo gerado por ato exclusivo da promitente-vendedora. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de todos os valores pagos.
O Juiz de Direito da 4ª Vara Cível, Dr. Alexandre Zanetti Stauber, em sentença datada de 03 de julho de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o contrato deveria mesmo ser rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora, uma vez que o prazo para entrega do imóvel findou em janeiro de 2016 e a expedição do habite-se ocorreu em 20 de junho de 2.016, ou seja, com 4 meses e 20 dias de atraso, ainda que considerado o prazo de 180 dias.
Nas palavras do magistrado:
- “É incontroverso nos autos que entre as partes se aperfeiçoou um contrato de promessa de venda e compra tendo como objeto a unidade n° 117, Bloco 2, integrante do empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza Santo André.
- E no respectivo instrumento ficou estipulado que a entrega das chaves estava prevista para julho de 2015, e na cláusula 7.3.1.1 resta prevista uma tolerância de até 180 dias.
- Malgrado seja indiscutível a aplicabilidade à hipótese dos autos da Lei 8.078/90, tal por si só não compromete a validade da cláusula que estabelece a possibilidade de ampliação em 180 dias do prazo contratualmente estipulado para a conclusão das obras.
- Uma disposição como esta, a despeito de se tratar de relação de consumo, é absolutamente compatível com a natureza e o vulto do empreendimento sobre o qual versa o contrato, cujo cronograma de execução se baseia em previsão que pode ser alterada no decorrer das obras, sendo razoável, pois, a fixação de um limite de tolerância dentro do qual o "atraso" por parte da empreendedora/construtora não pode ser alçado à condição de inadimplemento.
- Lógico que não pode ser admitida a prorrogação do prazo indefinidamente com fundamento em riscos que são inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, como, à guisa de ilustração, a falta de materiais essenciais.
- Lícito reconhecer, pois, que o prazo para entrega do imóvel findou em janeiro de 2016 e a expedição do habite-se ocorreu em 20 de junho de 2.016, ou seja, com 4 meses e 20 dias de atraso, ainda que considerado o prazo de 180 dias. Vale dizer, o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora.
- Ressalte-se que não pode ser aceita como justificativa para o atraso eventual conjectura no sentido de que seria impossível atribuir à ré eventual responsabilidade por ter sido o atraso ocasionado pela escassez de mão-de-obra e de materiais especializados, bem como a burocracia enfrentada perante a Municipalidade.
- Desta feita, conforme o entendimento já pacificado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” (Súmula nº 02).
- A par disso, a devolução dos valores pagos pelos autores deve ser imediata e integral, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da notificação extrajudicial de fls. 67/73 (ocasião em que a requerida tomou ciência do pedido de rescisão e se negou a devolver espontaneamente as quantias devidas), a fim de se evitar o enriquecimento ilícito da ré.
- Ante todo o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do NCPC, JULGO PROCEDENTE a ação para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, condenando-a a devolver os valores pagos pelos autores de forma imediata e integral, com correção monetária desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios legais de 1% ao mês desde a data da notificação extrajudicial de fls. 67/73.”
Processo nº 1024976-85.2016.8.26.0554
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.