Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Gaudi, localizado na Rua Conselheiro Lafayette, na Cidade de São Caetano do Sul, perante a incorporadora Jacutinga (o nome da SPE era: Gaudí Jacutinga Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Santini Teodoro, em sentença datada de 08 de agosto de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Nas palavras do magistrado:
“Por ser desnecessária a produção de outras provas, o processo comporta julgamento na fase em que se encontra.
É caso de declarar rescindido o contrato, por duas razões.
Primeira, porque a ré não se opôs a esse pedido e limitou sua resistência à questão do valor da devolução das quantias que recebeu dos autores.
Segunda razão – e aqui já se adentra também na questão da devolução –, porque, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo).
Na contestação, a ré sustentou que deve ser observada a cláusula 12.5.1 do contrato, que, segundo ela, seria aplicável à devolução das quantias que recebeu dos compradores (fls. 176). Entretanto, tal entendimento da ré não faz nenhum sentido, porque, no caso sub judice, os autores não receberam a posse do imóvel e a cláusula em questão, apesar de aludir à rescisão "antes da expedição do certificado de conclusão da obra (habite-se)", contém disposições só aplicáveis quando já recebidas as chaves pelos compradores.
De fato, "1% do valor do contrato reajustado, por mês, desde a colocação das chaves à disposição ou entrega da posse até a efetiva devolução à vendedora, a título de fruição", é algo completamente impertinente, porque não consta nem sequer que a obra tenha sido entregue. O mesmo se diga da previsão de "5% do valor do contrato, reajustado, a título de gastos para recomposição do imóvel no estado em que foi entregue", pela simples razão de que não houve entrega. "Despesas relativas ao imóvel, vencidas e não pagas, tais como condomínio", entre outros valores, também não podem ser deduzidas, porque os compradores nunca receberam a posse. Sem mencionar que a cláusula 12.5.1, em seu início, diz que "além das despesas especificadas no item acima", cabem outras retenções; porém, não se encontra nenhum item, anterior à cláusula 12.5.1, que comporte aplicação ao caso.
Certamente não foi por outra razão que a ré deixou de informar, na contestação, qual exatamente seria o valor a devolver, de acordo com a sua interpretação do contrato. A única solução, por isso, consiste em reconhecer aos autores o direito à devolução de 90% dos valores pagos à ré. Ressalte-se que não há dúvida quanto ao valor desembolsado (fls. 4 e 97). Correção monetária deve incidir desde o desembolso de cada valor pago pelos autores, para que haja exata recomposição da perda do poder aquisitivo da moeda. Juros moratórios, à taxa legal de 1% ao mês, incidem a partir da citação, pois inexistente outro termo inicial a considerar.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação. DECLARO rescindido o contrato. CONDENO a ré na devolução, em uma só parcela, de 90% dos valores que recebeu dos autores, com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde os desembolsos e juros moratórios à taxa legal de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1004492-19.2017.8.26.0003
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.