Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Mais Reserva Jaguaré, localizado na Avenida Presidente Altino, nº 1.619, no bairro do Jaguaré, em São Paulo, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Empreendimento Imobiliário Jaguaré SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outras avenças” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores.
O Juiz de Direito da 42ª Vara Cível, Dr. Marcello do Amaral Perino, em sentença datada de 05 de outubro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a jurisprudência vem consagrando o entendimento de que pode o comprador, mesmo inadimplente, postular a dissolução do contrato, mesmo assim assistindo-lhe direito à devolução dos valores pagos, ressalvado o desconto de percentual razoável e suficiente para o pagamento das perdas e danos.
Nas palavras do magistrado:
- “Os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor. Assim, será devida a restituição dos valores pagos pelo comprador após aferição daquele que deu causa à resolução do contrato. Sendo o caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, terá o promitente comprador direito à devolução integral da quantia paga, ao passo que, caso seja este último o responsável pelo inadimplemento do pacto, terá direito apenas à devolução parcial do montante dado em pagamento, observadas as peculiaridades do caso concreto.
- Assim é o entendimento do STJ:
- "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido". (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
- Assinale-se que o direito de rompimento unilateral do contrato é assegurado conforme aplicação da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que dispõe, em parte de seu trecho, que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas”.
- Ademais, consoante entendimento já consolidado pela Corte Bandeirante ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado a contrato quando incontroverso que não pretende mais a aquisição do imóvel, in verbis:
- COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA ANTECIPADA Concessão para o fim de impedir a negativação do nome dos Autores, bem como suspender o pagamento das parcelas ajustadas Possibilidade Pedido de desfazimento do negócio Decisão mantida Agravo desprovido. (Agravo de Instrumento nº 2176736-48.2014.8.26.0000, Rel. Percival Nogueira, São José do Rio Preto, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 10/11/2014).
- A hipótese aqui tratada refere-se à desistência da aquisição de imóveis, de modo que o autor faz jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcido pelos custos operacionais.
- Destarte, com a rescisão do contrato devem as partes retornar à situação que se encontravam antes com a dedução de eventuais despesas que tenham realizado.
- Necessário fixar percentual de abatimento sobre o montante pago pelo adquirente para compensação das despesas administrativas com a venda, observando que o entendimento sustentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido sopesar fatores que influenciarão no aludido percentual, tais como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão.
- No caso concreto, diante circunstâncias verificadas, reputo razoável estipular em 15% o desconto sobre o valor total pago pelo autor para abrangência de despesas com publicidade, venda, formalização da documentação, e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a restituição da quantia equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça, observando que nada há a ser restituído a título de comissão de corretagem uma vez que a pretensão já se encontra encoberta pela prescrição.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTEo pedido para declarar a rescisão do instrumento celebrado relativo à aquisição da unidade 35, Torre Amoreira do Condomínio Rossi Mais Reserva Jaguaré, condenando a ré à restituição em parcela única o valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago pelo autor para aquisição da unidade devidamente corrigido a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais a partir da citação, bem como para confirmar a tutela antecipada concedida no pórtico do processo.”
Processo nº 1024188-15.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.