Uma adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Club Park, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 26/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Ipiranga em São Paulo em fevereiro de 2016, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 02ª Vara Cível do Foro Regional do Ipiranga, Dra. Caren Cristina Fernandes de Oliveira, em sentença datada de 16 de junho de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “É dos autos que, aos 15 de dezembro de 2012, a autora adquiriu da ré a unidade autônoma nº 85, da Torre D, do Condomínio Edifício Club Park, pelo preço de R$ 319.014,00 do qual foi pago apenas o valor de R$ 63.381,68.
- Como não há mais interesse no vínculo contratual (e ainda não outorgada a posse do bem), a busca da tutela jurisdicional se fez necessária para a definição do valor a ser devolvido e a sua forma.
- Pois bem.
- Sem controvérsias quanto ao desfazimento contratual a pedido da autora, que concordou com a retenção de 10% sobre os valores pagos, desde que a devolução seja feita de uma só vez, a ré insistiu em levar adiante a discussão, exigindo que seja observado o contratado (cláusula 8ª), porquanto as deduções estabelecidas excederiam os 10% já reconhecidos como devidos e a restituição de forma parcelada.
- Mas não há como respeitar o pactuado.
- É que, à relação jurídica resultante da aquisição por particular, na condição de destinatário final, de imóvel de construtora ou incorporadora aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, donde se vê que o acordado é abusivo por impor excessiva onerosidade ao consumidor.
- Com efeito, a cláusula penal compensatória – que nada mais é do que a prefixação das perdas e danos advindos do desfazimento do negócio (art. 409 do Código Civil) – revelou-se, na hipótese, excessiva, uma vez que, levando em conta a sua incidência (10%) sobre o perda de aproximadamente 50% dos valores pagos (R$ 63.381,68).
- O que não pode, em absoluto, ser chancelado judicialmente.
- Destarte, merece ser ajustada em patamar razoável, bastando, para tanto, ordenar que o percentual estabelecido – 10% – incida sobre os valores pagos (art. 413 do Código Civil).
- É o que fica determinado.
- Ademais, as despesas e os tributos especificados nos itens a, b, c e d da cláusula 8º não remanesceram comprovados e indevido o pagamento de indenização a título de fruição do bem por não ter sido outorgada a posse à compradora.
- Os valores pagos – corrigidos monetariamente desde os respectivos desembolsos e com juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão quando então estará caracterizada a mora da ré – serão restituídos de uma só vez.
- Aliás, esse é o entendimento consolidado na Súmula 2 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Pelos fundamentos alinhavados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para decretar o desfazimento do vínculo contratual e determinar a restituição de uma só vez dos valores pagos, com correção monetária (Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo), desde os desembolsos, e juros de mora 1% ao mês, devidos do trânsito em julgado desta decisão, permitida a retenção em favor da ré de 10% dos valores pagos.”
Processo nº 1000812-39.2016.8.26.0010
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.