Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Dolce Villa, em São Paulo, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Grenoble Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato dos próprios compradores, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato e 100% da taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, os compradores decidiram procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível, Dr. Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield, em sentença datada de 05 de setembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e a integralidade da taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a incorporadora (vendedora) deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras do magistrado:
- “Restou hialino nos autos que os autores firmaram compromisso de compra e venda com a requerida no ano de 2013 (fls. 32/66) e pagaram todas as taxas e parcelas até o mês de setembro de 2015 quando perceberam que seu orçamento não poderia mais suportar as parcelas cobradas.
- Dessa forma entraram em contato com a empresa-ré para informar sua intenção em desfazer o contrato outrora assinado.
- Após receberem a informação de que se o contrato fosse desfeito não receberiam nenhum valor que fora pago, notificaram a requerida extrajudicialmente (fls. 80/87) afirmando que não realizariam mais o depósito das parcelas, pois tinham o intento de rescindir o contrato e reaver o dinheiro pago.
- Sobre a possibilidade de rescisão do contrato e devolução de parte dos valores gastos, tal assunto encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal Bandeirante:
- Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Já que incontestável o direito dos autores em reaver as quantias pagas, e também o direito da ré em reter porcentagem para compensação com gastos administrativos e publicitários, resta estipular o valor a ser retido.
- Alega a requerida em sua peça que nos termos da cláusula 6.3.1 do contrato firmado entre as partes, quando da desistência do contrato, será restituída ao comprador a importância equivalente a 50% dos valores pagos. Tal cláusula não deve prosperar.
- Em consonância com julgados do Tribunal de Justiça de S. Paulo e em atenção aos princípios de razoabilidade e proporcionalidade, tem-se que 10% dos valores pagos são suficientes para a requerida cobrir gastos administrativos e de publicidade, devendo, portanto, restituir 90% dos valores pagos pelos autores à título de parcelas do contrato, perfazendo o total de R$ 48.609,09, em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
- Sobre o tema:
- “Compra e venda de Imóvel Ação de Rescisão contratual cumulada com Devolução das Parcelas Pagas Inadimplência do comprador Devolução com retenção de 10% a fim de compensar as despesas operacionais Retenção em maior percentual colocaria o comprador em desvantagem exagerada Inteligência da Súmula nº 1 desta Corte - Entendimento jurisprudencial Sentença mantida - Recurso improvido.” (Ap. nº 0028948-16.2013.8.26.0577. Rel. Des. Luiz Antonio Costa. V.U.).
- Tal porcentagem de retenção (10%) parece a mais adequada ao caso, pois não demonstrou a requerida ter experimentado despesas avantajadas pelo destrato. Retenção maior colocaria os autores em nítida desvantagem contratual. Dessa maneira a cláusula 6.3.1 deve ser declarada abusiva e nula.
- O valor a ser restituído far-se-á em uma única parcela, segundo entendimento do Tribunal de Justiça de S. Paulo:
- Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Por fim, ao que diz respeito à devolução da taxa SATI, por decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (24 de agosto de 2016), tal taxa foi declarada abusiva, devendo ser restituída como é possível observar na proclamação final de julgamento:
- “A Seção, por unanimidade, no caso concreto, deu parcial provimento ao recurso especial para limitar a procedência do pedido à condenação da incorporadora a restituir os valores pagos a título de serviço de assessoria imobiliária, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Para os efeitos do artigo 1.040 do NCPC foram fixadas as seguintes teses: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que sempre previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp nº 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. V.U. J. 24 de agosto de 2016).
- Tal decisão foi tomada sob rito dos recursos repetitivos, englobando também: REsp 1551951, REsp 1551956 e REsp 1551968.
- Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação proposta para: (I) declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, referente à unidade residencial nº 15 Bloco I no empreendimento “Condomínio Dolce Vita”; (II) declarar abusiva a cláusula 6.3.1 do contrato e, por conseguinte, a condenação da ré na restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos autores a título de parcelas do contrato de compra e venda, perfazendo a quantia de R$ 48.609,09, em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos pela Tabela Prática do E. TJSP, a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; (III) condenar a requerida à devolução da quantia paga referente à taxa SATI no valor de R$ 3.851,32, acrescida de correção desde cada desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”
Processo nº 1009303-59.2016.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.