Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Manhattan Offices, em Santos, perante a incorporadora M.D.P. (o nome da SPE era: Manhattan Santos Empreendimento Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel” por ato dos próprios compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como a vendedora recusou a possibilidade de distrato amigável entre as partes, aos compradores não restou alternativa senão procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
O Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Barueri, em São Paulo, Dr. José Maria Alves de Aguiar Júnior, em sentença datada de 04 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que é regra na jurisprudência contemporânea para as incorporadoras e construtoras o dever de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, sendo nula disposição contratual que estipule entendimento contrário, com observação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras do Juiz:
- “Confessado o inadimplemento dos promissários compradores, mister a rescisão culposa do contrato preliminar de compromisso de compra e venda encetado com a incorporadora, tendo por objeto aquisição de unidade futura em condomínio.
- Evidente que o malogro financeiro não importa causa elisiva da obrigação de pagar pelo combinado, não se cuidando, como tem se concluído, em caso fortuito ou força maior, visto que todos estão suscetíveis a tais eventos.
- Curial que a rescisão importe no retorno das partes ao estado anterior ao da contratação, não havendo nisso julgamento fora do pedido, mas consequência natural da ordem desconstitutiva (CC, art. 182, por analogia).
- Na esteira de reiteradas decisões, poderá o promitente/vendedor realizar a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo compromissário, a fim de se ver ressarcido dos custos administrativos e com a publicidade do empreendimento, além dos emolumentos cartoriais, sendo bom lembrar que eventual expansão imobiliária irá lhe favorecer, com a venda do imóvel a terceiros.
- Cláusula de retenção contratual em sentido contrário (cláusula 6.4) foge ao limite do razoável, sendo nula de pleno direito por atentar contra a boa-fé (CC, art. 422), o primado da função social do contrato (CC, art. 421) e o princípio que veda o enriquecimento sem causa (CC, art. 843), visto que ao promitente vendedor ainda resta a venda a terceiros, a preço mais atraente, à medida que o imóvel já se encontra, presume-se, construído.
- Ademais, a retenção propugnada pela incorporadora representa cláusula penal ou simplesmente penalidade que “deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, nos conformes do art. 413, do Código Civil.
- Além disso, seu fiel e cego cumprimento, a despeito da ausência de tomada de posse dos promissários compradores, por via transversa, aflige a inteligência do art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, pelo que insustentável a recalcitrância da incorporadora em devolver o valor pleiteado pelos compradores.
- Outrossim, a ré não apresentou qualquer circunstância justificativa da retenção a maior do que se tem propugnado pela jurisprudência como valor equânime para o desfazimento de tais negócios imobiliários, atentando a cláusula contratual na qual se baseia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, que toma por nula de pleno direito a cláusula excessivamente onerosa ao consumidor, considerada a natureza do contrato, os interesses das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (CDC, art. 51, § 1°, inc. III).
- POSTO ISSO e, considerando o que mais dos autos consta, com fundamento no art. 487, inc. I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido, para, resolvendo o contrato encetado entre as partes, condenar a ré a providenciar a devolução de 90% (noventa por cento) do pagamento feito a ela, aos autores, com correção monetária dos desembolsos e juros da mora contados da expiração do prazo de notificação, quando foi interpelada extrajudicialmente e iniciou-se sua mora.”
Processo nº 1004979-22.2016.8.26.0068
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.