Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Bosques da Vila, em Cotia, na região de São Paulo, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Calgary Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na segunda instância da Justiça paulista com a confirmação de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2011, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de julho de 2013, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Cotia em meados de 2014, fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria uma parte dos valores pagos, obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
Em primeira instância a ação foi julgada procedente e a incorporadora condenada na devolução total dos valores pagos.
Inconformada com a sentença condenatória, a incorporadora recorreu perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, repisando a tese defensiva no sentido de que o atraso não ocorreu por culpa, mas por caso fortuito e de força maior, motivo pelo qual poderia reter parte dos valores pagos.
A 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através do Desembargador (Relator) Carlos Alberto de Salles, contudo, negou a pretensão da incorporadora e manteve sua condenação na restituição dos valores pagos a título de parcelas do contrato, em acórdão datado de 26 de setembro de 2016.
O Desembargador fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do Desembargador Relator:
“É certo que este Tribunal admite a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor, nos termos da Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Entretanto, tal súmula tem aplicabilidade apenas quando há mora do comprador. No caso, porém, isso não se verificou; pelo contrário, na verdade foi a vendedora que não entregou o imóvel no prazo previsto: contando o prazo de tolerância, a conclusão das obras estava prevista para julho de 2013 (p. 32), porém, até o momento do ajuizamento da ação, o imóvel não havia sido entregue.
Além disso, nos termos do artigo 35, inciso III do Código de Defesa do Consumidor, se o fornecedor de produto não cumprir a oferta, surge ao consumidor o direito de reaver todas as quantias já pagas, bem como pleitear indenização.
Não há, no referido dispositivo, autorização para a limitação do valor da restituição ou para a retenção de qualquer montante por conta da rescisão por culpa da vendedora, até mesmo porque isso implicaria em atribuir o risco de conclusão do négocio ao consumidor.
Dessa maneira, mantém-se a condenação da apelante à restituição integral das quantias pagas pelos apelados, atualizadas desde o desembolso e com juros de mora desde a citação.”
Processo nº 1086535-18.2014.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.