Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Pateo Barra Funda, em São Paulo, perante a incorporadora YUNY (o nome da SPE era: Marques de São Vicente Empreendimentos Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 27ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rogério Marrone de Castro Sampaio, em sentença datada de 30 de setembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% cem por cento) das importâncias pagas a título de taxa denominada SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Também enfrentou o tema da taxa denominada SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.
Nas palavras do magistrado:
- “A presente demanda tem por origem inadimplemento dos promitentes compradores das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário a ser edificado pela ré. Os próprios autores reconhecem sua inadimplência e discutem o direito à devolução dos valores pagos, apenas com dedução de 10% a título de prefixação de perdas e danos. Assim, o que se discute é o montante a ser devolvido aos promitentes compradores desistentes, incluída a comissão de corretagem e cláusula SATI.
- Em princípio, não se desconhece a presença de relação de consumo entre as partes, com incidência, por consequência, dos princípios que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracteriza-se como de adesão, na medida em que os promitentes compradores não participam da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão.
- Em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se à devolução aos promitentes compradores inadimplentes dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda, além da comissão de corretagem e taxa SATI.
- Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda total das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor.
- No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame.
- Na cláusula 6.8., das condições contratuais (fls. 58/59), se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução 70% sobre o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução ainda menor.
- Apenas com a incidência deste último componente e considerando que os autores pagaram R$ 192.835,52 em relação ao preço ajustado, se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula.
- Razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos préfixadas, ao patamar de 20% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 80%, tudo devidamente atualizado.
- De outro lado, não tem sentido a pretensão dos autores de devolução do quanto pago a título de intermediação, na medida em que, com o aperfeiçoamento do compromisso de compra e venda atingiu-se o resultado útil, razão pela qual incidiu a respectiva comissão de corretagem. Relevante, ainda, ter ele dado causa à superveniente dissolução do pacto preliminar.
- Importante registrar, ainda, que embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nesses casos, seja da promitente vendedora, visto que responsável pela contratação dos respectivos serviços, o pagamento efetivo acaba sendo feito pelos promitentes compradores uma vez embutido no preço ajustado. Em outras palavras, a responsabilidade continua sendo da promitente vendedora, que apenas repassa o pagamento aos promitentes compradores, frise-se, com parte do preço inicialmente ajustado. A adoção da orientação pretendida pelo autor conduziria a modificação, em seu benefício, do valor do preço inicialmente ajustado e por ela aceito. Isto implica em violação do princípio da boa-fé objetiva.
- Diverso é o entendimento em relação ao custo relacionado à clausula SATI, inserida em compromissos de compra e venda de futuras unidades autônomas integrantes de empreendimento imobiliário. Segundo referida condição contratual, obrigam-se os promitentes compradores ao pagamento de valor certo, ou definido em percentual do preço ajustado no contrato, a título de assessoria jurídica a ser prestada pela por terceiro ente coligado à incorporadora.
- Examinado o tema à luz dos princípios já desenvolvidos em tópico anterior, é irrecusável a abusividade dessa condição contratual. Em princípio, não foi dada opção aos autores de recusarem os serviços de assessoria jurídica previstos na cláusula contratual ora hostilizada. Como demonstrado nos autos, o que seria inclusive desnecessário, dada a frequência com que tais questões são trazidas ao Judiciário, no momento do aperfeiçoamento do pacto preliminar não houve transação em relação a esta regulamentação, mesmo tendo os promitentes compradores dispensado esse tipo de assessoria jurídica. Não bastasse isso, não há demonstração efetiva de que esses serviços tenham sido prestados de sorte a justificar a respectiva remuneração.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade autônoma para nova alienação; b) condenar a ré a devolver aos autores a quantia correspondente a 80% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, sem considerar o montante pago a título de comissão de corretagem, devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação; c) quantia correspondente ao quanto pago a título de aplicação da cláusula SATI, nos exatos termos da fundamentação, corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do efetivo desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês contado da citação.”
Processo nº 1114932-53.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.