Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mozaik Vila Sônia Residencial 1, em São Paulo, perante a incorporadora Brookfield (o nome da SPE era: Fibra Brookfield FM Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato + 100% dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2011, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de outubro de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de São Paulo no primeiro semestre de 2016, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 30ª Vara Cível, Dr. Márcio Antonio Boscaro, em sentença datada de 20 de outubro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “Trata-se de ação de rescisão de contrato e de restituição de valores, decorrente de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
- Os requerentes asseveraram que não mais pretendem a manutenção da avença, dada a mora da requerida quanto ao prazo de efetiva entrega do imóvel.
- E essa, em sua defesa, não contrariou tal assertiva, postulando apenas o reconhecimento da cláusula de tolerância, inserida na avença (e que ora não está em discussão), ou o reconhecimento de que esse atraso não ocorreu de forma injustificada, senão por razões de caso fortuito, ou de força maior.
- Ora, tais alegações não lhe aproveitam, pois, exatamente em razão da existência de tal cláusula de tolerância de 180 dias (cuja validade é amplamente aceita pela jurisprudência de nossos Tribunais), é que se permite tal atraso, sem discussão de espécie alguma, para que, depois de decorrido tal prazo de 180 dias, nada mais possa ser arguido pela construtora e, assim, restar caracterizada sua mora.
- É isso o que ocorreu nestes autos, devendo, assim, ser reconhecida a culpa da requerida pelo não cumprimento do prazo de entrega do imóvel prometido a venda aos requerentes, para declarar rescindida a avença, por culpa dela.
- Resta, agora, disciplinar as consequências desse fato.
- Filia-se este Juízo à corrente jurisprudencial que entende que, em casos assim, deve a construtora devolver aos compradores de seus imóveis a totalidade dos valores recebidos, pois esses não podem ser penalizados por um negócio que restou frustrado, por razões alheias à sua vontade.
- Não tem cabimento, em casos que tais, a discussão acerca da eventual ilegitimidade passiva da construtora, pela devolução de todas as taxas embutidas no pagamento do preço de aquisição do bem, porque a hipótese é de rescisão por causa de atraso a ela imputável, quando, então, tudo quanto recebeu dos compradores, deve ser devolvido.
- E tampouco há que se falar na prescrição da ação, quanto ao recebimento de parte desses valores, pois o entendimento citado pela requerida, quanto ao prazo de três anos para reclamar a devolução de taxas de corretagem e sati, refere-se apenas a demandas propostas com fundamento na eventual ilegalidade da cobrança representada por tais taxas, hipótese diversa.
- Nestes autos, o que pretendem os requerentes é a rescisão do contrato, por culpa da requerida e a devolução dos valores pagos, com fundamento no atraso para a conclusão das obras.
- Em uma tal hipótese, o prazo prescricional deveria começar a contar a partir do início desse atraso, e não na data da celebração da avença, já que foi tal atraso que fundamentou as pretensões aqui deduzidas pelos requerentes.
- Procede, pois, a presente ação, nos termos em que proposta.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes e condenar a requerida a restituir aos requerentes a totalidade dos valores pagos, acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Processo nº 1119825-87.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.