Uma compradora de duas coberturas residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Quatro Brooklin, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 48/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo com a manutenção da declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria compradora, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então a pretensa compradora assinou os contratos perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com os contratos e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, a compradora decidiu procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 06 de julho de 2016, cerca de apenas três meses após o ajuizamento, havia julgado a ação de rescisão contratual parcialmente procedente e decretou rescisão do Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
Inconformada, a incorporadora decidiu por recorrer da decisão de primeira instância perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso recebido e devidamente processado por sorteio à 10ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador João Batista Paula Lima e julgamento realizado no dia 18 de outubro de 2016.
Por votação unânime, os Desembargadores negaram provimento ao recurso interposto pela incorporadora.
No entendimento da Câmara, a decisão do juiz estava perfeita e em consonância com o entendimento dominante na jurisprudência contemporânea, no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a incorporadora (vendedora) deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras do Desembargador:
- “Examinando o contrato entre as partes, depreende-se que a cláusula VIII do instrumento é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade.
- É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo compromissário vendedor.
- Esse posicionamento resultou na Súmula nº 1 aprovada pelo Órgão Especial em sessão de 23 de junho de 2010 e publicada no Diário Oficial em 06 de julho de 2010:
- “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
- Tem entendido esta Câmara que a retenção de 20% (vinte por cento) se revela suficiente para cobertura das despesas administrativas, de intermediação, promoção de vendas, e demais verbas relativas ao custo operacional.
- Nesse sentido:
- “COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES - INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO - PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO DO BEM. LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de reter percentual a título de indenização e despesas com a comercialização. Percentual de 20% adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse. Direito dos vendedores de reter percentual pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação. Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 0116029-47.2011.8.26.0100, Relator Des. Carlos Alberto Garbi, j. em 23 de setembro de 2014.)
- Não se nega aos contratantes a possibilidade de prefixarem suas perdas e danos, como aqui ocorreu, para o caso de rescisão unilateral da avença, porém a penalidade estabelecida quer nos parecer excessiva por quebra do sistema legal protetivo do consumidor, ante a pulverização dos gastos com administração, publicidade, venda e demais verbas relativas ao custo operacional entre todas as unidades integrantes da edificação, e a vantagem advinda à promitente vendedora a rescisão do negócio, pois poderá vender o imóvel novamente, valorizado, por maior preço.
- Insubsistente, outrossim, a pretensão da apelante quanto à incidência dos juros moratórios do montante restituir somente a partir do trânsito em julgado, porque tais acessórios decorrem da mora da requerida, conforme disposto nos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, e devem ser calculados a partir da citação, quando o devedor é constituído em mora, segundo este último dispositivo legal.
- Bem por isso, a sentença guerreada deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.”
Processo nº 1033213-15.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.