Um adquirente de duas unidades residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Harmonia Florae, em Cotia, perante a incorporadora ECON (o nome da SPE era: Projeto Imobiliário A 11 Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos, acrescido de correção monetária e juros legais de 1% ao mês até a devolução dos valores.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em janeiro de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com os negócios e procurou a vendedora para obter a devolução de parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 22ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Luis Felipe Ferrari Bedendi, em sentença datada de 04 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir os Contratos por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária a partir da citação da incorporadora.
O magistrado afirmou que é plenamente possível ao comprador provocar a extinção unilateral do contrato de compromisso de compra e venda, tendo o direito à restituição de parte expressiva das importâncias pagas perante o vendedor.
Nas palavras do magistrado:
- “É fato incontroverso nos autos a possibilidade de extinção anômala e unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador.
- E a data a partir do qual se considerará rescindidos os pactos também é certa: a da notificação do vendedor em 25/04/2016, via telegrama.
- A controvérsia, porém, reside na restituição das quantias pagas e em que extensão.
- O E. Tribunal de Justiça de São Paulo sedimentou o posicionamento de que a cláusula que estabelece a retenção total dos valores já pagos é abusiva, consoante Súmula nº 01:
- Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
- Assim, há de se restituir ao comprador o montante por ele adiantado, descontado percentual destinado ao custeio das despesas administrativas do contrato.
- Entender-se o contrário significaria afrontosa violação ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor [aplicável ao presente caso por se tratar de relação consumerista], segundo o qual:
- “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”
- Certamente a exigência de retenção total, ou ainda de 30%, como arguida pelo réu, importaria em abusividade, como já dito, e desvantagem exagerada ao consumidor.
- No tocante à quantia a ser retida para custeio das despesas administrativas, a jurisprudência do C. STJ está sedimentada no sentido de que é devido à vendedora um percentual variando entre 10% a 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.
- Na hipótese, sendo o autor adimplente das prestações e não tendo o imóvel sido entregue até a propositura da ação, razoável aplicar-se a retenção mínima de 10%.
- A base de cálculo será o montante declarado pela parte requerente na exordial [até porque incontroversa]. Sobre o valor serão acrescidos correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data da notificação extrajudicial, ou seja, 25/04/2016.
- Consigno terem sido enfrentados todos os argumentos trazidos pelas partes capazes de influenciar na convicção do julgador, consoante art. 489, §1º, IV, do NCPC.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial desta ação contra PROJETO IMOBILIÁRIO A 11 LTDA., para rescindir o contrato de compromisso de venda e compra entabulado entre as partes e condenar a ré ao pagamento de 90% de R$ 137.688,75, sobre os quais incidirão correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, a primeira a contar da data de cada pagamento, e os segundos desde a citação, conforme requerido na inicial, e extingo a ação com resolução do mérito, fundado no art. 487, I, do CPC.”
Processo nº 1042356-28.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.