Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Go Maracá, no bairro da Vila Guarani, na Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia declarado a quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios compradores, majorando a decisão de primeira instância que havia determinado à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato para 90%, tudo acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% a.m.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas, solicitaram o distrato amigável do negócio, o qual só não aconteceu porque a incorporadora argumentava sobre seu direito de retenção total dos valores pagos, o que não foi admitido pelos consumidores, optando então por buscar auxilio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 15ª Vara Cível, Dra. Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto, em sentença datada de 24 de julho de 2015, afirmou que a incorporadora poderia reter, no máximo, 20% dos valores pagos, condenando-a na devolução à vista de 80% das importâncias pagas, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição.
Inconformados com a sentença proferida na primeira instância, os compradores decidiram seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a fim de vingar a restituição de 90% dos valores pago em contrato, com correção monetária retroativa, ou seja, desde a data de cada um dos pagamentos feitos em contrato conforme remansoso entendimento jurisprudencial sobre o assunto.
O recurso foi acolhido integralmente.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 6ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Paulo Alcides, acompanhado dos Desembargadores Eduardo Sá Pinto Sandeville e José Roberto Furquim Cabella, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de 80% dos valores pagos em contrato e com correção monetária somente a partir da data do ajuizamento da ação de rescisão.
Por votação unânime, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora uma devolução do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas e juros de 1% (um por cento) a.m. até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador e considerando que o imóvel nunca foi ocupado, podendo a incorporadora revendê-lo no mercado imobiliário, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do Desembargador:
- “Cumpre observar que é plenamente admitida a possibilidade de rescisão do referido contrato pelo devedor, se não mais reúne condições para efetuar os pagamentos ao vendedor, não se exigindo como prova da alegação das dificuldades econômicas, conforme já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 218.032- MG Quarta Turma Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, j. 08.04.2003).
- Em tal circunstância, todavia, é preciso analisar o comportamento do comprador, pois situações distintas não devem ser tratadas da mesma forma.
- Afinal, se o compromissário-comprador se coloca em mora e somente depois de tempos é que toma a iniciativa de rescisão judicial, evidente que ao suspender o pagamento sem qualquer justificativa, houve a quebra da expectativa de recebimento do compromissário-vendedor, que sofreu prejuízos, tendo que suportar com recursos próprios o custeio das parcelas devidas pelo primeiro para a continuidade do empreendimento. Ainda, sem a ciência do intento de rescindir o contrato imediatamente, não pode o credor repassar o bem a terceiro.
- Todavia, não foi este o caso dos autos.
- Os compradores demonstraram que procederam à notificação prévia da ré (fls. 81/88), informando da intenção de rescindir o contrato e suspender o pagamento das parcelas a partir do mês de setembro de 2014.
- Nesse contexto, considerando o teor da cláusula 5.4 do contrato firmado entre as partes, realmente se mostra excessivo o percentual de retenção fixado (40% das parcelas pagas, mais 18% do preço em razão de gastos com publicidade e custos diversos), cuja reforma se impõe consoante o entendimento desta Colenda Corte para determinar a retenção pela Construtora de apenas 10% dos valores pagos, a título de perdas e danos, gastos com publicidade e despesas administrativas.
- A correção monetária deverá se dar a partir da data do desembolso de cada prestação; e os juros de mora serão calculados a razão de 1% ao mês a partir da citação.
- Ressalte-se que se consolidou o entendimento de que a devolução deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento, que diz respeito apenas à aquisição e não à restituição no caso de rescisão do contrato (Ap. 138.296-4/6 Rel. Guimarães e Souza, Araraquara, j. 10.06.2003; Ap. 547.642-4/3 Rel. Ênio Zuliani, Bragança Paulista, j. 02.04.2009; e Ap. 596.380-4/0 Rel. Vito José Guglielmi, Campinas, j. 16.10.2008).
- Ante o exposto, rejeitada a preliminar, dá-se parcial provimento aos apelos.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores para o fim de alterar a sentença de primeira instância e condenar a incorporadora na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% a.m. até a data da efetiva restituição.
Processo nº 1083709-19.2014.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.