Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Praças da Villa, no bairro da Vila Prudente, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora ESSER (o nome da SPE era: Esser Vancouver Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo com a manutenção da sentença que havia decretado a quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios compradores, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, uma vez que a incorporadora se dispunha a devolver o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, os compradores decidiram procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
A Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Tonia Yuka Kôroku, em sentença datada de 31 de maio de 2016, havia julgado a ação de rescisão contratual parcialmente procedente e decretou rescisão do Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
Inconformada, a incorporadora decidiu por recorrer da decisão de primeira instância perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso recebido e devidamente processado por sorteio à 05ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o Desembargador Moreira Viegas e julgamento realizado no dia 14 de dezembro de 2016.
Por votação unânime, os Desembargadores negaram provimento ao recurso interposto pela incorporadora.
No entendimento da Câmara, a decisão da juíza estava perfeita e em consonância com o entendimento dominante na jurisprudência contemporânea, no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a incorporadora (vendedora) deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras do Desembargador Relator:
- “Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 224/229 que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas, julgou parcialmente procedente a ação, para decretar a rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando a ré a efetuar a devolução do valor correspondente a 90 de todos os valores pagos pelos autores, atualizados monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, desde o desembolso, com juros de mora de 1% desde a data da citação. Improcedente a reconvenção.
- Apela a ré (fls. 245/255). Alega, em breve síntese, que em se tratando, como no caso, de rescisão por culpa do comprador é de ser respeitado o disposto no contrato quanto às regras de devolução dos valores. Assevera que somente poderia ser condenada a devolver 60% do saldo pago, conforme disciplina cláusula contratual licitamente entabulada entre as partes. Subsidiariamente, pugna pela retenção de 30% do montante pago, caso não seja respeitado o contrato firmado. Por fim, pede que os juros moratórios sejam contados a partir do transito em julgado da sentença. Recurso processado, com recolhimento de preparo. Contrarrazões a fls. 260/275.
- É o relatório.
- Trata-se de ação de rescisão contratual na qual se alega que as partes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel, em relação à unidade 196 do empreendimento “Condomínio Praças da Villa”, efetuando os autores os pagamentos descritos na inicial.
- Pretendem a rescisão do ajuste, em virtude da impossibilidade de cumprimento do contratado, com a devolução das quantias pagas.
- Informam ter obtido resposta escorchante na esfera administrativa, razão pela qual ingressaram com a presente ação.
- A r. sentença julgou a ação procedente em parte, para determinar a rescisão do instrumento firmado, com a consequente devolução dos valores pagos pelos autores, autorizando a retenção de 10% pela ré.
- É inquestionável que o contrato firmado entre as partes para aquisição de imóvel insere-se no rol de contratos de consumo, implicando na aplicação da Lei nº 8.078/90.
- Cumpre ressaltar que o pedido de devolução de quantias pagas é pertinente, nos termos da Súmula n° 1, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Assim, rescindido o contrato, é direito dos autores, ainda que inadimplentes, reaver parte das parcelas pagas, para dar cumprimento ao disposto no artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.
- Esse tema, também, é objeto da Súmula nº 3 do TJSP, nos seguintes termos: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
- Não resta dúvida, portanto, acerca da possibilidade de devolução das quantias pagas a título de aquisição do imóvel que, no presente caso, sequer foi entregue aos autores, razão pela qual escorreita a sentença ao determinar a devolução de 90% dos valores pagos, retidos 10% a título de despesas administrativas, em favor da vendedora, não sendo coerente que a restituição seja da forma como pleiteada pela apelante, tendo em vista que se mostra mesmo abusiva a cláusula contratual que prevê retenção de 40% do valor, ainda mais porque o imóvel será novamente comercializado pela apelante.
- Incabível, outrossim, o parcelamento da restituição das quantias pagas, que devem ser devolvidas de forma imediata e de uma só vez, nos termos forma do art. 53, do CDC.
- Inclusive, esta é a orientação desta Corte, conforme a Súmula nº 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Quanto aos juros moratórios, estes também são devidos e contados a partir da citação. Não na forma propugnada pela ré apelante (do transito em julgado da sentença).
- A matéria, inclusive, encontra-se sumulada pelo Supremo Tribunal Federal: “Incluem-se os juros moratórios na liquidação, embora omisso o pedido inicial ou a condenação” (Súmula nº 254). E, “tratando-se de responsabilidade contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros respectivos devem ser regulados, até a data da entrada em vigor do novo Código, pelo artigo 1.062 do diploma de 1916, e, depois dessa data, pelo artigo 406 do atual Código Civil” (STJ, 3ª Turma, REsp 594486/MG, Rel. Min. Castro Filho).”
Ao final, por votação unânime dos Desembargadores da 05ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, restou decidido por negar total provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora, mantendo-se para todos os efeitos a sentença de primeira instância que havia determinado a restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada pagamento das parcelas e com juros de 1% ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1106979-38.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.