Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Passeio do Bosque Bonfiglioli, em São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: MAC Otacílio Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Ipiranga em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 02ª Vara Cível do Foro Regional do Ipiranga, Dra. Caren Cristina Fernandes de Oliveira, em sentença datada de 26 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “É dos autos que, aos 17 de janeiro de 2014, os autores adquiriram da ré a unidade autônoma nº 84, torre 5, do Condomínio Passeio do Bosque Bonfiglioli, pelo preço de R$ 388,776,78 (fls.18/39), do qual foi pago apenas o valor de R$ 71.565,37 (fls.40/41).
- Como não há mais interesse no vínculo contratual (e ainda não outorgada a posse do bem), a busca da tutela jurisdicional se fez necessária para a definição do valor a ser devolvido e a sua forma.
- Pois bem.
- Sem controvérsias quanto ao desfazimento contratual a pedido dos autores, que concordaram com a retenção de 10% sobre os valores pagos, desde que a devolução seja feita de uma só vez, a ré insistiu em levar adiante a discussão, exigindo que seja observado o contratado (clausula VII-3), porquanto as deduções estabelecidas excederiam os 10% já reconhecidos como devidos.
- Mas não há como respeitar o pactuado.
- É que, à relação jurídica resultante da aquisição por particular, na condição de destinatário final, de imóvel de construtora ou incorporadora aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, donde se vê que o acordado é abusivo por impor excessiva onerosidade ao consumidor.
- Com efeito, a cláusula penal compensatória que nada mais é do que a prefixação das perdas e danos advindos do desfazimento do negócio (art. 409 do Código Civil) revelou-se, na hipótese, excessiva, uma vez que, levando em conta a sua incidência (40%) resultaria na retenção de quase metade de tudo que os autores já pagaram à ré.
- O que não pode, em absoluto, ser chancelado judicialmente.
- Destarte, merece ser ajustada em patamar razoável, devendo ser acolhido o percentual de 10% proposto pelos autores, a incidir sobre a totalidade do quanto já fora pago (art. 413 do Código Civil).
- É o que fica determinado.
- Os valores pagos corrigidos monetariamente desde os respectivos desembolsos e com juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão quando então estará caracterizada a mora da ré serão restituídos de uma só vez.
- Aliás, esse é o entendimento consolidado na Súmula 2 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
- Pelos fundamentos alinhavados, JULGO PROCEDENTE a ação, para decretar o desfazimento do vínculo contratual e determinar a restituição de uma só vez dos valores pagos, com correção monetária (Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo), desde os desembolsos, e juros de mora 1% ao mês, devidos do trânsito em julgado desta decisão, permitida a retenção em favor da ré de 10% dos valores pagos.”
Processo nº 1004860-41.2016.8.26.0010
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.