Uma compradora de terreno residencial na planta no empreendimento denominado Loteamento Fazenda Rio Preto, em São José do Rio Preto, interior do Estado de São Paulo, perante as incorporadoras Scopel e Nobreville (os nome das SPEs eram: Scopel SP-45 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Nobreville Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Escritura de Compra e Venda de imóvel” por culpa exclusiva das incorporadoras, que não foram capaz de entregar o terreno dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do lote de terreno na planta ocorreu em abril de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega das obras de infra-estrutura era até o mês de abril de 2014, mas a Prefeitura local não havia expedido o necessário o auto de conclusão de obra ou “habite-se”, restando ultrapassado em larga escala o prazo máximo para a conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento.
Cansada de esperar pela entrega do imóvel, a compradora formalizou o pedido de distrato, mas as incorporadoras limitavam-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveriam o equivalente a 70% (setenta por cento), obrigando-a a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa das incorporadoras, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 20ª Vara Cível, Dra. Elaine Faria Evaristo, em sentença datada de 26 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive comissão de corretagem, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “Consta do contrato celebrado entre as partes que o prazo estimado para execução das obras de infra-estrutura seria de 24 meses, prorrogáveis de acordo com a Lei n. 6.766/79, consoante cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal (fls. 34).
- Não há nenhum esclarecimento sobre qual seria o prazo de prorrogação, nem houve apresentação de nenhum cronograma que permitisse ao comprador conhecer e concordar com o prazo da prorrogação.
- Logo, considerando que a expressão "prorrogáveis de acordo com a Lei n. 6.766/79" nada esclarece ao consumidor, deve-se considerar abusiva tal ressalva, reconhecendo-se como exigível a entrega da obra no prazo de 24 meses, que findou em 21 de abril de 2014.
- Até agora (passados mais de dois anos), não se tem notícia do término da obra.
- Necessário reconhecer, portanto, que a ré não cumpriu sua obrigação contratual por sua culpa única e exclusiva.
- Assim, diante do descumprimento contratual por parte da ré, tem o autor o direito de ver rescindido o contrato, com a devolução de tudo o que tiver pago, inclusive a título de comissão de corretagem e prêmios, já que nenhum prejuízo pode ser suportado pelo autor, que não têm culpa pela rescisão.
- E, por isso, não há que se falar em ilegitimidade passiva das rés. Já que são elas vendedora e incorporadora e já que não cumpriram o prazo pactuado, devem suportar a restituição integral do quanto despendido pelo autor.
- Também não há que se falar em prescrição, já que o direito de receber de volta o que foi pago surgiu com o descumprimento contratual por parte das rés, o que ocorreu menos de três anos antes da propositura da ação.
- Também irrelevante é a previsão de alienação fiduciária no contrato. Havendo descumprimento contratual por parte das rés, o autor tem direito à rescisão.
- Dessa forma, será a ação julgada procedente para a rescisão do contrato, com a condenação das rés a restituírem todos os valores pagos pelo autor, inclusive a título de comissão de corretagem e prêmios, com correção monetária desde o desembolso e com juros de mora desde a citação.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação proposta e, em consequência, dou por rescindido o contrato celebrado entre as partes e condeno as rés a restituírem ao autor todos os valores por ele pagos, inclusive a título de comissão de corretagem e prêmios. Incidirão correção monetária a partir da data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1068229-64.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.