Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Lisse Residence, em São Paulo, perante a incorporadora PDG (o nome da SPE era: PDG SPE 19 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia declarado a quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por culpa exclusiva da incorporadora que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo previsto em contrato e que havia determinado a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% a.m.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2012, sendo certo que o prazo máximo de conclusão das obras era até o mês de maio de 2015. Porém, o “habite-se” somente veio a ser expedido pela Prefeitura de São Paulo no ano seguinte, revelando absurdo atraso, extrapolando até mesmo o prazo de tolerância de 180 dias estabelecido em contrato.
Farto de aguardar enorme lapso temporal e considerando o inadimplemento total da obrigação pela incorporadora, o comprador a procurou para solicitar o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, o departamento financeiro da empresa informou que deveria esperar cerca de seis meses para o retorno da solicitação, o que não foi admitido pelo consumidor, que optou, então, por buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
A Juíza de Direito da 8ª Vara Cível, Dra. Vanessa Ribeiro Mateus, em sentença datada de 23 de fevereiro de 2016, afirmou que a incorporadora estava completamente errada na contestação e que não poderia reter valor algum, condenando-a na devolução, à vista, de 100% das importâncias pagas, acrescidas de correção monetária desde cada pagamento das parcelas, além de juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância e sem qualquer razão que pudesse sustentá-la, a incorporadora, usando e abusando do jus sperniandi, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Luiz Antonio Costa, acompanhado dos Desembargadores Luis Mario Galbetti e Mary Grün, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em contrato e comissão de corretagem.
Por votação unânime, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, afastando a fundamentação apresentada pela incorporadora, para o fim de manter a devolução do equivalente a 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato e comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% (um por cento) a.m. até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa da incorporadora, não havia mesmo o que se cogitar em alguma retenção sobre os valores pagos pelo consumidor, devendo as partes devem retornar ao estado anterior à compra, como se esta nunca tivesse existido.
Nas palavras do Desembargador:
- “Como se verifica dos autos, a Apelante muito claramente se obrigou a entregar o imóvel em certo prazo, tendo ela própria informado que o prazo não seria respeitado (fls. 65), o que representa indubitavelmente inadimplemento e gera o dever de indenizar as perdas e danos (CC 475), que no caso sob análise (também) consistem na integralidade do valor despendido pelo Apelado com as prestações do preço.
- Noto que as causas para o atraso alegadas pela Apelante em sua contestação (excesso de chuvas, escassez de mão de obra e material de construção) não a eximem da responsabilidade, nos termos da jurisprudência consolidada deste Tribunal:
- “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente” (súmula 161 do TJSP).
- Ademais, não se justifica a retenção de 25% do valor pago pelo Apelado nos termos contratuais uma vez que a multa da cláusula 8.2 (fls. 45) claramente sanciona o inadimplemento do compromitente comprador, que não é hipótese dos autos.
- Tampouco se justifica a retenção do sinal, que cabe apenas em caso de inexecução de quem deu arras (CC 418, “Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”). No caso sob análise, foi a Apelante quem não cumpriu o contrato, não devendo se beneficiar da regra.
- Enfim, relativamente à corretagem, entendo que constitua perda do Apelado causada pela inadimplência do contrato pela Apelante, que deve, assim, ressarcir o valor recebido (CC 475).
- Destarte, entendo correta a sentença, que proponho seja mantida, com ratificação de seus fundamentos como permite o art. 252 do RITJESP
- Isso posto, pelo meu voto, nego provimento ao Recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram total provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a sentença de primeira instância e condenar a incorporadora na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros de 1% a.m.
Processo nº 1040341-23.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.