Em decisão proferida no dia 18 de dezembro de 2015 (última dia do expediente forense, por sinal), os Desembargadores da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contrariando entendimento pretérito sobre a matéria, decidiram pela restituição de valores pagos a título de suposta comissão de corretagem a um casal de compradores de imóvel na planta perante a empresa Rodobens Negócios Imobiliários Ltda. e Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Marília II SPE Ltda.
Cumpre registrar que o histórico de julgamentos emanados pelos Desembargadores da temível 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo era até então no sentido de validar a cobrança de comissão de corretagem na aquisição de imóvel na planta. Porém, no caso em análise, provavelmente a Câmara adotou o entendimento das demais Câmaras de Direito Privado, no sentido de declarar a ilegalidade em tal cobrança, proferindo um precedente contrário ao entendimento anterior e com valor no mínimo histórico no Poder Judiciário do Estado de São Paulo.
Analisando recurso de apelação oriundo da Cidade de Marília, interior do Estado de São Paulo, as incorporadoras foram condenadas na primeira instância na restituição à vista de valores recebidos a título de comissão de corretagem na venda de imóvel na planta.
Inconformadas com a condenação perante o Juiz de primeira instância, decidiram recorrer perante o TJSP, levantando a argumentação de ocorrência de prescrição trienal para o pedido de devolução das comissões de corretagem, bem como para afirmar que seriam partes ilegítimas para responder pela restituição e no mérito do recurso, afirmaram que a cobrança das comissões seria legalmente válida.
O recurso foi regularmente processado e distribuído perante a temível 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o Desembargador José Roberto Furquim Cabella.
Surpreendentemente, os Desembargadores mudaram o posicionamento anteriormente adotado e afirmaram que a cobrança das comissões foi inválida, determinando a restituição dos valores ao consumidor.
Não bastasse isso, a decisão ainda contou com alfinetada com características sarcásticas sobre a cobrança de comissão de corretagem na venda e compra de imóvel na planta por parte do Desembargador Relator, conforme destacado abaixo.
Sobre a alegação de ocorrência de prescrição trienal, assim ponderou o Desembargador:
- “Vale destacar que o pedido de restituição da comissão de corretagem não se funda na vedação ao enriquecimento sem causa, mas sim na tese de que o deslocamento do pagamento dessa taxa para o consumidor é abusivo.
- Ressalte-se que a regra do enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil, somente se aplica quando não houver dispositivo específico que regule a relação jurídica entre as partes. Sempre que existir a possibilidade de propositura de uma demanda própria – como declaração de nulidade, resolução de contrato, execução da prestação, reivindicação - não se usa a ação de enriquecimento. Disso decorre que a figura do enriquecimento sem causa, no caso concreto, somente pode ser invocada como princípio e não como regra.
- Em verdade, a pretensão de restituição de referida verba se funda no Código de Defesa do Consumidor, o qual inquina de nulidade os comportamentos considerados abusivos. Em outras palavras, não há que se falar em enriquecimento sem causa, uma vez que há dispositivo específico que regula a relação jurídica entre as partes.
- Logo, a pretensão dos autores está sujeita ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, e, deste modo, não se encontrava prescrita quando da propositura da ação em abril de 2015, uma vez que referidos valores foram pagos em abril de 2012.”
Sobre a questão da ilegitimidade passiva das incorporadoras para responder perante o comprador pela devolução da comissão de corretagem, assim fundamentou o Relator:
- “De igual modo, não merece acolhida a tese de ilegitimidade ad causam passiva sustentada pelas mesmas requeridas em seu recurso de apelação.
- Isto porque há evidente conexão entre o contrato de compromisso de compra e venda e a cobrança da comissão de corretagem, o que confere às demandadas titularidade na relação jurídica estabelecida em juízo.
- Ademais, os artigos 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor impõem a responsabilidade solidária de todos os fornecedores da cadeia de consumo pelos prejuízos causados aos consumidores.
- Sendo assim, de rigor o reconhecimento da legitimidade das rés para figurar no polo passivo do feito.”
Sobre a ilegalidade na cobrança das comissões de corretagem, finalizou o Desembargador:
- “No mais, cumpre consignar que a discussão resume-se à análise da responsabilidade pelo pagamento das verbas de corretagem.
- Vale destacar, de início, que normalmente os serviços de corretagem em empreendimentos vendidos na planta ou no lançamento abrangem também serviços de promoção de venda e são contratados pelo empreendedor, nunca pelo promitente comprador. Nestes casos, o promitente comprador dirige-se ao stand de vendas da empreendedora e lá se depara com profissionais contratados e treinados pela incorporadora para vender aquele determinado produto.
- Óbvio que, se a incorporadora ou loteadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento, deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão de corretagem.
- No caso concreto, porém, há uma relevante peculiaridade.
- Não há disposição contratual nem qualquer outro documento (como, por exemplo, contrato autônomo de corretagem ou planilha de custos devidamente assinada pelos consumidores) que desloque para os promitentes compradores a obrigação de pagar as despesas de corretagem. Disso decorre que a cobrança foi feita à míngua de disposição contratual expressa, o que configura uma evidente violação ao dever de transparência do fornecedor.
- Nessa perspectiva, se foi a própria incorporadora/loteadora que contratou os corretores para o lançamento do empreendimento, sem qualquer deslocamento contratual desse custo para os promitentes compradores, evidente que deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão de corretagem.
- Não parece razoável que, à míngua de cláusula contratual nesse sentido, seja o consumidor impelido a pagar os serviços de corretagem contratados pela própria construtora, ainda que tenham sido efetivamente prestados.
- Nessas condições, tudo indica que os serviços de corretagem foram financiados pelas rés como uma comodidade aos seus consumidores. Isso porque, repito, não há nos autos instrumento contratual que contenha disposição de deslocamento desse custo para o promitente-comprador. Ressalte-se que é texto expresso do art. 6º, III, da Lei 8.078/90, que todos os consumidores possuem direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços, sobre os riscos que apresentam, bem como sobre os custos que acarretarão.
- Esse direito à transparência, tutelado pelo princípio da boa-fé objetiva, é mais um dos deveres acessórios de prestação. Assim, não parece razoável que os promitentes-compradores sejam colhidos de surpresa com a cobrança de despesa não prevista no instrumento contratual.
- Ademais, sejamos realistas. Os corretores, postos a serviço das empreiteiras, são por elas preparados, treinados, fazendo verdadeiro jogo de marketing com vistas à concretização dos negócios, de sorte que, a meu ver, não faz o menor sentido impor aos compradores o ônus de arcar com os custos desta intermediação, feita no interesse das vendedoras, isto é, claro, a menos que haja expressa previsão contratual a respeito, transferindo o ônus aos adquirentes.”
Comentário sarcástico do Desembargador sobre a cobrança de comissões de corretagem na venda e compra de imóvel na planta:
- “Do contrário, sem previsão expressa, afigura-se, a mim, uma heresia jurídica impor aos compradores o ônus em questão, obrigando-os a pagar por quem realiza um trabalho de intermediação no mais das vezes contrário aos seus interesses. Não sejamos anjos ou ingênuos: nenhum corretor vai dizer, ao pretenso comprador, que na rua do imóvel, toda terça-feira tem feira e que, assim, terá ele de acordar as 4h00 da madrugada para tirar o carro da garagem; nenhum corretor vai esclarecer, ao comprador, que o índice de criminalidade da região é alto e que por isso o seguro no local é mais elevado. Muito pelo contrário, destacarão eles a proximidade de metrôs, a existência de comércio essencial, etc.”
Resultado final:
- “Sendo assim, devem as rés devolver aos requerentes a quantia paga a título de comissão de corretagem, nos moldes delineados na sentença.”
Processo nº 1003493-81.2015.8.26.0344
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/restituicao-de-comissao-de-corretagem-e-taxa-sati/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.