Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardim Park House, em Santo André, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de maio de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Santo André em 2016, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansada de tanto esperar pela entrega do imóvel, a compradora formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando a compradora a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 08ª Vara Cível, Dr. Gustavo Sampaio Correia, em sentença datada de 10 de junho de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “É incontroverso nos autos que entre as partes se aperfeiçoou um compromisso de compra e venda, nele se prevendo que as obras referentes ao empreendimento imobiliário seriam concluídas (obtenção do habite-se) até Outubro de 2014, admitida uma tolerância de até 180 dias (cláusula 7.3.1.1), o que prorrogaria o prazo, final, para até Abril de 2015.
- Ocorre que a ré não logrou demonstrar, malgrado sua contestação tenha sido ofertada em Fevereiro de 2016, que o habite-se relativo ao empreendimento já havia sido expedido pela Municipalidade, sendo evidente que a necessidade, por ineficiência ou deficiência qualitativa deles, de substituição dos fornecedores, o que teria prejudicado o cronograma, não pode ser qualificado como acontecimento apto a romper o nexo causal.
- Com efeito, um acontecimento dessa natureza está indiscutivelmente atrelado aos riscos das atividades empresariais desenvolvidas pela ré, consubstanciando, pois, verdadeira hipótese de fortuito interno, inapta, por sua natureza, para exclusão da responsabilidade atribuível à ré enquanto fornecedora.
- Idêntico raciocínio se aplica à aventada escassez de mão-de-obra qualificada e de materiais, que também representam acontecimentos compreendidos no risco das atividades empresariais da ré (a respeito do tema, colhe reproduzir a orientação consolidada no Enunciado n. 161 do TJSP: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”).
- Nessa linha as ponderações do Eminente Desembargador Ênio Santarelli Zuliani (trecho extraído da obra Tratado de Responsabilidade Civil, Rui Stoco, 7ª, ed., Ed. RT, p. 181):
- “O caso fortuito que exclui a culpa e o nexo causal é o chamado externo. Embora o fortuito interno seja imprevisível e inevitável, como o externo, somente esse resulta de fatos estranhos ao desempenho da atividade”.
- Indiscutível, em contrapartida, o inadimplemento em que incorreu a ré, consistente no descumprimento, sem causa legítima, do prazo para conclusão das obras, circunstância que autoriza a opção pela dissolução da avença, ancorada, em última instância, no preceito esculpido no artigo 475 do Código Civil. E como conseqüência da resolução, por comportamento imputável à ré, caberá a ela, sob pena de odioso enriquecimento sem causa, devolver à autora a totalidade das quantias em favor dela pagas (fls. 52/53), vedada qualquer perda ou retenção, apenas admissível se não houvesse justo motivo para a dissolução.
- Em decorrência dos argumentos retro expostos e considerando que eventual negativação pode gerar grave abalo à honra da parte autora, cabível, aqui, a antecipação de tutela reivindicada originariamente.
- Ante todo o exposto, defiro, aqui, o provimento de urgência almejado, suspendendo a exigibilidade do saldo remanescente do preço e obstaculizando a negativação do nome da autora com base no inadimplemento dele, julgando a ação procedente para o fim de romper o contrato que as partes celebraram, condenando a ré a devolver à autora o valor equivalente a R$100.700,13, monetariamente atualizado, pelos índices da Tabela Prática do TJSP, desde os respectivos desembolsos e acrescido de juros moratórios, estes à razão de 1% ao mês (artigo 406 do CC) e contados a partir da citação (artigo 405 do CC).”
Processo nº 1094956-60.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
