Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Smart Santa Cecília, na região central de São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato das próprias adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2015, quando então as pretensas compradoras assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos, sem nenhuma correção. Inconformadas com a resposta obtida perante a vendedora, as compradoras procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional da Vila Prudente de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato das adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 1ª Vara Cível do Foro Regional da Vila Prudente de São Paulo, Dra. Fabiana Pereira Ragazzi, em sentença datada de 11 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato das compradoras, amparadas pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de ser abusiva a cláusula do contrato que previa perda substancial dos valores pagos em detrimento do consumidor, uma vez que a incorporadora poderá comercializar a unidade no mercado imobiliário, ressaltando que o entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria determina à incorporadora que restitua grande parte dos valores pagos, à vista.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de ação ordinária em que pretendem as autoras a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel bem ainda a condenação da requerida à restituição de 90% dos valores pagos, alegando, ainda, ser abusiva a conduta da ré que pretende a retenção de 60% dos valores pagos por conta da rescisão do contrato.
- A pretensão deduzida em juízo é procedente.
- É dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel sendo que do total devido já havia sido pago pela parte autora a quantia de R$ 78.094,69. Sendo assim, cinge-se a controvérsia dos autos acerca do percentual a ser devolvido à parte autora/promitente compradora, em razão da rescisão da avença.
- Desta feita, cumpre destacar que, nos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, a relação é de consumo, eis que as partes se enquadram nos conceitos previstos, respectivamente, nos artigos 2.º e 3.º da Lei n.º 8.078/90, sujeitando-se, assim, à incidência de todas as disposições constantes na legislação consumerista.
- Nesse passo, com a rescisão do contrato, deverão as partes retornar ao estado em que se encontravam antes da avença, obedecidos, contudo, os princípios contidos em referido diploma que garantem o equilíbrio contratual em relação aos valores suportados pelo consumidor.
- Nesta seara, ao pretender a parte requerida, a retenção de 60% dos valores pagos pela parte autora, age com flagrante abusividade, sendo de rigor a diminuição de tal percentual para que seja adequado ao fim a que se presta, qual seja, a compensação da parte prejudicada pela rescisão imotivada no contrato, sem contudo, onerar demasiadamente a parte que o rescinde.
- Nesse passo, cumpre destacar que a empresa requerida, de maior poderio econômico, deverá suportar, em situações como no caso em questão, os riscos do negócio que exerce, sendo abusiva a sua intenção de repassar, quando da rescisão do contrato, todas as despesas que suportou com impostos, encargos e custos, para o consumidor final, sendo de rigor a procedência do pedido, para que seja fixado um percentual razoável e adequado de retenção de valores.
- Sendo assim, restando estabelecido na cláusula 5.4.2 a retensão de 40% do valor pago bem ainda o pagamento dos valores a serem devolvidos em seis parcelas mensais, de rigor a declaração de nulidade de tal cláusula, pois abusiva, e a aplicação da retensão de 10% sobre os valores pagos pela parte autora, o que, de fato, é o suficiente para indenizar a parte ré por conta das despesas que suportou até o momento com a venda da unidade, destacado o fato de que poderá comercializa-la novamente.
- Destaca-se ainda a necessidade da devolução dos valores em uma única parcela visto que abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
- Diante do exposto, julgo procedente a ação ordinária ajuizada em face de Gafisa S.A para rescindir o contrato entabulado entre as partes bem ainda para condenar a ré à devolução dos valores pagos pela autora no percentual de 90%, em parcela única, valor este atualizado pela Tabela prática do TJSP desde o ajuizamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, tudo até a data do efetivo pagamento. Em consequência julgo o mérito, forte no art. 487, I do CPC.”
Processo nº 1006197-68.2016.8.26.0009
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
www.mercadanteadvocacia.com
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
