Uma idosa, adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Wide Cambuí, em Campinas, Estado de São Paulo, perante a incorporadora Gafisa (o nome da SPE era: Gafisa SPE 130 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 21ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Maria Carolina de Mattos Bertoldo, em sentença datada de 15 de dezembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de hipótese de julgamento antecipado da lide, diante da desnecessidade de dilação probatória, nos termos do art. 355, inc. I, do Código de Processo Civil.
- Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas.
- A existência do vínculo contratual entre as partes está devidamente demonstrada nos autos, conforme documentos de fls. 19/52, não sendo, ademais, impugnada pela ré. Divergem as partes acerca da validade de aplicação da cláusula referente à porcentagem devida em caso de rescisão do contrato.
- Como é cediço, é direito da parte autora, alçada na qualidade de consumidora, a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas.
- No caso sub judice, pretende a autora a extinção do compromisso de compra e venda de imóvel, face à impossibilidade de efetuar o pagamento do preço. Tem-se, assim, a resolução do negócio, que deve acarretar a restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora.
- A cláusula 5.4 do contrato firmado entre as partes (fls. 37/38) determina o modo de devolução das quantias pagas em caso de rescisão contratual, aplicando diversos descontos sobre o valor pago e determinando que, após tais descontos, haverá a devolução de 60% do saldo.
- Nesse ponto, observo que a mencionada cláusula, tal como redigida, não é válida, visto que abusiva, uma vez que valida descontos sobre descontos, e em desconformidade com o entendimento jurisprudencial dominante.
- Desta forma, é inadmissível o cumprimento da cláusula contratual referente à hipótese de rescisão contratual, o que implicaria enriquecimento ilícito por parte da ré.
- Ademais, sendo proprietária do imóvel, obviamente poderá a ré repassá-los a terceiros, que pagarão integralmente o preço, mediante um novo contrato.
- Contudo, deve-se considerar as despesas que a parte ré teve com a celebração do contrato. Deve-se ter em mente, ainda, que, no presente caso, a autora sequer chegou a possuir o imóvel objeto do contrato.
- Verifico que o percentual de 10% (dez por cento) para perda pela ré das quantias pagas, em razão das despesas tidas pela ré com o contrato, é o aceito pela jurisprudência.
- Cumpre ressaltar, ainda, que tal percentual deve incidir não sobre o preço atualizado do contrato, mas sobre as parcelas pagas, corrigidas monetariamente. A devolução deverá ser imediata e em única parcela.
- Assim, desfeito o contrato, deve a ré devolver as quantias pagas, corrigidas monetariamente, assegurando-se o direito de fazer a retenção do valor pago, tão somente, ao correspondente a dez por cento, a título de ressarcimento pelo prejuízo sofrido com o desfazimento dos negócios, sem que haja culpa de sua parte.
- Por fim, cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de adesão, não foi dada oportunidade à parte autora de questionar as cláusulas contratuais. Logo é imprescindível a observância das normas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação em face de GAFISA SPE 130 EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes, descrito na inicial, e condenar a ré a devolver as quantias efetivamente pagas pela parte autora, corrigidas monetariamente desde o desembolso, com o acréscimo dos juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até o efetivo pagamento, assegurado o direito à vendedora de reter, tão somente, a quantia correspondente a 10% do total pago pela parte compradora, nos termos acima expostos.”
Processo nº 1103312-10.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
