Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio B 103 Brooklin, localizado na Rua Flórida, nº 103, no bairro do Brooklin, zona sul de São Paulo, perante a incorporadora Luni (o nome da SPE era: Luba 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Marcos Roberto de Souza Bernicchi, em sentença datada de 27 de julho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a restituição de parte dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer em parcela única, conforme determina a súmula nº 2 do E.TJSP, sendo descabido à incorporadora reter percentual superior a 10%.

Nas palavras do magistrado:

• “O pedido de declaração de nulidade da cláusula que prevê a devolução de valores ínfimos em relação ao efetivamente pago comporta procedência.
• Cabe fixar, antes, que o regramento especial das normas consumeristas afasta, no caso em tela, a legislação civil ordinária que regula as arras.
• Tanto assim é que o próprio contrato não faz distinção quanto a elas e as prestações comuns, já que os pagamentos efetuados devem ser vistos como um todo e comportam aplicação pelas regras contratuais de devolução.
• Diferente do caso em que se necessita a confirmação do negócio pelo vendedor, para evitar que perca negócios inviabilizados pela intenção de compra efetuada, a comercialização de imóvel de baixa renda não necessita de tal proteção, já que o mercado para o imóvel é inextinguível.
• Analisando-se, então a possibilidade de devolução do valor pago pelo bem, de forma indistinta, tenho que os valores de cláusula penal fixados são abusivos e possibilitam sua redução equitativa pelo juiz.
• Assim, entendo suficiente a fixação da multa em 10% do valor pago, mesmo porque o imóvel será facilmente comercializado.
• Face o exposto, julgo parcialmente procedente a presente ação para declarar resolvido o contrato e condenar a ré  na devolução de 90% do valor pago, com correção monetária desde a citação.”

Processo nº 1023490-35.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.