Decisão do Foro Central de São Paulo determinou à incorporadora que devolva grande parte das parcelas pagas em contrato, à vista, acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% ao mês. Saiba mais.

Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Mais Reserva Jaguaré, localizado na Avenida Presidente Altino, nº 1.619, no bairro do Jaguaré, em São Paulo, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Empreendimento Imobiliário Jaguaré SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outras avenças” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores.

O Juiz de Direito da 42ª Vara Cível, Dr. Marcello do Amaral Perino, em sentença datada de 05 de outubro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a jurisprudência vem consagrando o entendimento de que pode o comprador, mesmo inadimplente, postular a dissolução do contrato, mesmo assim assistindo-lhe direito à devolução dos valores pagos, ressalvado o desconto de percentual razoável e suficiente para o pagamento das perdas e danos.

Nas palavras do magistrado:

  • “Os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor. Assim, será devida a restituição dos valores pagos pelo comprador após aferição daquele que deu causa à resolução do contrato. Sendo o caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, terá o promitente comprador direito à devolução integral da quantia paga, ao passo que, caso seja este último o responsável pelo inadimplemento do pacto, terá direito apenas à devolução parcial do montante dado em pagamento, observadas as peculiaridades do caso concreto.
  • Assim é o entendimento do STJ:
  • "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido". (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
  • Assinale-se que o direito de rompimento unilateral do contrato é assegurado conforme aplicação da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que dispõe, em parte de seu trecho, que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas”.
  • Ademais, consoante entendimento já consolidado pela Corte Bandeirante ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado a contrato quando incontroverso que não pretende mais a aquisição do imóvel, in verbis:
  • COMPRA E VENDA DE IMÓVEL  RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA ANTECIPADA Concessão para o fim de impedir a negativação do nome dos Autores, bem como suspender o pagamento das parcelas ajustadas Possibilidade Pedido de desfazimento do negócio Decisão mantida Agravo desprovido. (Agravo de Instrumento nº 2176736-48.2014.8.26.0000, Rel. Percival Nogueira, São José do Rio Preto, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 10/11/2014).
  • A hipótese aqui tratada refere-se à desistência da aquisição de imóveis, de modo que o autor faz jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcido pelos custos operacionais.
  • Destarte, com a rescisão do contrato devem as partes retornar à situação que se encontravam antes com a dedução de eventuais despesas que tenham realizado.
  • Necessário fixar percentual de abatimento sobre o montante pago pelo adquirente para compensação das despesas administrativas com a venda, observando que o entendimento sustentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido sopesar fatores que influenciarão no aludido percentual, tais como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão.
  • No caso concreto, diante circunstâncias verificadas, reputo razoável estipular em 15% o desconto sobre o valor total pago pelo autor para abrangência de despesas com publicidade, venda, formalização da documentação, e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a restituição da quantia equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça, observando que nada há a ser restituído a título de comissão de corretagem uma vez que a pretensão já se encontra encoberta pela prescrição.
  • Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTEo pedido para declarar a rescisão do instrumento celebrado relativo à aquisição da unidade 35, Torre Amoreira do Condomínio Rossi Mais Reserva Jaguaré, condenando a ré à restituição em parcela única o valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago pelo autor para aquisição da unidade devidamente corrigido a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais a partir da citação, bem como para confirmar a tutela antecipada concedida no pórtico do processo.”

Processo nº 1024188-15.2015.8.26.0002

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com - (11) 4123-0337 e (11) 9.4190-3774

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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