Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Pateo Barra Funda, localizado na Rua Norma Pieruccini Giannotti, nº 141, bairro da Barra Funda, zona oeste de São Paulo, perante a incorporadora Yuny (o nome da SPE era: Marques de São Vicente Empreendimentos Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 25ª Vara Cível, Dra. Leila Hassem da Ponte, em decisão datada de 13 de setembro de 2016, afirmou que os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a prática, comum no mercado, de estipulação, pelas incorporadoras, em contrato tipicamente de adesão, de cláusula como a questionada, acabou por ser abolida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que o legislador considerou abusiva a estipulação dessa espécie, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Luis Mario Galbetti, acompanhado dos Desembargadores Mary Grün e Rômolo Russo, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 18 de dezembro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “As partes firmaram, em 01 de abril/2013, Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, tendo por objeto a unidade 104 da Torre Solário do empreendimento Condomínio Edifício Pateo Barra Funda, nesta Capital.
• Estabelece a Súmula 1 deste Tribunal:
• “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
• A Súmula 2 desta Corte estabelece:
• “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
• Reza o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor que “São nulas de pleno direito” as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.
• Evidente a abusividade na cláusula estabelecendo que na hipótese de rescisão por iniciativa dos compradores haveria a retenção de 30% do valor pago.
• Entendo, por isso, que a retenção de valores para cobertura das despesas do contrato deva ser mantida em 20% (vinte por cento).
• A correção monetária não constitui um plus, apenas visa recomposição do valor da moeda, de modo que o valor despendido pelos autores deve ser corrigido desde os desembolsos e não da propositura da ação, como pretende a apelante.
• Por fim, eventual impossibilidade de venda do imóvel por valor igual ou superior àquele negócio jurídico firmado com os autores é questão de mercado, não se podendo transferir aos autores a responsabilidade e/ou o ônus por esta circunstância.
• Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, NEGO PROVIMENTO ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1055758-79.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.