Distrato/Rescisão Contratual: Justiça de São Paulo condena incorporadora EZTEC na restituição de 90% de todos os valores pagos pelo comprador + 100% da comissão de corretagem e SATI, à vista, acrescidos de correção monetária e juros de 1% a.m.

Um adquirente no empreendimento de alto padrão chamado Condomínio Splendor Vila Mariana, na Cidade de São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC (EZTEC, o nome da SPE era: Marcella Empreendimentos Imobiliários Ltda.), ingressou com ação de rescisão contratual através do escritório MERCADANTE ADVOCACIA, obtendo vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do Contrato por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo, em primeira instância, a condenação da incorporadora na devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, além da devolução integral dos valores pagos no início da compra e que foram destinados no pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

Mote da situação: o adquirente necessitava arcar com o pagamento de mais de um milhão de reais a título de parcela final do contrato e não dispunha de recursos suficientes para fazer frente a esse montante. Procurou entendimento amigável com a incorporadora para a assinatura de um distrato, sendo surpreendido com a informação de que sobre os valores exclusivamente pagos em contrato, a EZTEC devolveria apenas 30% (trinta por cento) e sobre as comissões de corretagem e taxa denominada SATI a incorporadora nada saberia do assunto.

Inconformado com a perda substancial das parcelas pagas em contrato, além da perda integral das comissões de corretagem e taxa SATI, o comprador decidiu recorrer ao Poder Judiciário para proteger seus direitos como consumidor.

A ação de rescisão foi distribuída à 24ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, tendo como Juiz de Direito do caso o Dr. Cláudio Antonio Marquesi, bom conhecedor sobre a matéria.

Em julgamento datado de 03 de dezembro de 2015, o Juiz apresentou correta sentença, analisando de forma objetiva o negócio anteriormente assinado entre as partes.

Sobre a argumentação da incorporadora em ser parte ilegítima para responder pela restituição dos valores pagos pelo comprador a título de comissão de corretagem e taxa SATI:

No entendimento do Juiz, a alegação da EZTEC em não ser parte legítima para responder pela devolução das comissões de corretagem e taxa SATI não poderia ser acolhida, nos seguintes dizeres da fundamentação:

• “O negócio jurídico firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a finalidade que será atribuída aos imóveis, seja ela com fins econômicos ou não, não afasta a caracterização de consumidores do produto oferecido pelas rés. Assim, responde toda a cadeia de fornecedores, de forma solidária, por defeitos ou fatos provenientes do produto/serviço.
• Não prospera, nesse sentido, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré em relação aos valores pagos a favor de terceiros, na medida em que, apesar de não ter recebido os valores pagos a título de taxas de assessoria jurídica, deles se beneficiou, já que usufruiu diretamente desses serviços, os quais somente foram contratados para que os demandantes tivessem acesso à aquisição de unidade de seu empreendimento imobiliário.
• Indefiro ainda o pedido de chamamento ao processo das empresas ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. Deve-se a isso o fato de que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo. E, nas hipóteses em que a lide versa sobre relação de consumo, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não tem deferido o pedido de chamamento ao processo de terceiros.”

Sobre a necessidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI:

• “Tratando-se de aquisição de imóvel em construção diretamente da construtora, é abusiva a cláusula que transfere ao adquirente o ônus do pagamento de comissão de corretagem, visto que o consumidor não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora. O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora, de modo a facilitar a atividade empresarial desta.
• Concernente às taxas denominadas de SATI (serviços de assessoria) e de administração de contrato, em que pese os argumentos esposados pelas requeridas, tenho que sua cobrança é ilegal, pois transfere ao consumidor um encargo inerente à atividade desempenhada pelas próprias rés, e que somente a elas reverte benefícios. As despesas com a administração de contrato são ínsitas a este, eis que remuneram gastos que já estão incluídos nos custos operacionais dos serviços, e, portanto, já repassados ao consumidor, de forma que a cobrança de taxas pelos mesmos custos viola o art. 51, inciso IV, do CDC. Devolução que se impõe.
• Importante frisar que, na ótica do consumidor, este não lidou com verdadeiro corretor imobiliário, que é aquele profissional autônomo que faz a intermediação em negócios imobiliários.
• Na realidade, ele procurou a própria construtora alienante para com ela negociar diretamente, sendo atendido por alguém que se apresenta como preposto, e não como terceiro. Como é evidente, o consumidor não teve sequer a liberdade de procurar um corretor de sua preferência, eis que buscou adquirir o imóvel diretamente perante a construtora e foi esta que determinou que o contrato fosse feito por intermédio de um corretor por ela contratado, não havendo qualquer benefício para o consumidor com tal prática.”

Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na devolução de 90% dos valores pagos em Contrato, assim determinou o Juiz:

• “Adentrando o mérito da rescisão contratual, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora.
• De outro lado, por se tratar de desistência do requerente da compra e venda celebrada, o autor não possui o direito de reaver tudo o que pagou à ré proprietária do bem.
• Inicialmente, ressalto que a multa de 10% sobre o valor do contrato, prevista na cláusula 2.2.1, b), que incidiria em caso de rescisão contratual, é abusiva. Não é razoável que com a desistência do negócio jurídico, a ré retenha tal quantia do autor, sendo que a ré poderá vender a unidade para outro comprador. Além disso, entendo que a ré deve restituir 90% do valor pago pelo autor a ela, sob pena de enriquecimento ilícito, uma vez que ainda não são proprietários do imóvel objeto do instrumento de venda e compra.
• Dessa forma, inexorável a restituição de 90% do valor desembolsado, a ser pago de uma só vez pela ré, conforme disposto na Súmula 543 do STJ.”

Condenação final:

• “Em face do quanto exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos para o fim de condenar a requerida a ressarcir ao autor os valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 105.400,00) e taxa SATI (R$ 14.960,00), bem como a restituir ao autor 90% do valor das parcelas pagas (R$ 295.627,00), tudo devidamente corrigidos a contar dos respectivos desembolsos, enquanto os juros de mora de 1% ao mês vigorarão a partir da citação.”

Processo nº 1112568-11.2015.8.26.0100 (arquivo de jurisprudência selecionada do escritório Mercadante Advocacia)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.