Distrato/Rescisão Contratual do compromisso de venda e compra: Justiça de Santo André condena incorporadora BROOKFIELD por atraso na entrega de imóvel e impõe restituição de 100% dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, à vista

Um casal de compradores no empreendimento residencial Condomínio Jardim Park House, em Santo André, perante a incorporadora Brookfield, obteve ganho total de causa na primeira instância, através da declaração judicial de rescisão do Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma por culpa exclusiva da incorporadora, que atrasou a entrega do empreendimento após o término do prazo de tolerância de 180 dias, obtendo a condenação da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em Contrato, além dos valores pagos no início da compra a título de supostas comissões de corretagem, tudo com correção monetária desde cada pagamento, além de juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.

Os adquirentes acreditavam que a obra seria concluída dentro do prazo máximo previsto em Contrato pela incorporadora Brookfield até o mês de maio de 2015, conf. cláusula contratual. Entretanto, a obra atrasou substancialmente, ultrapassando em vários meses o prazo limite previsto no compromisso de compra e venda, o que gerou a perda do interesse dos compradores na continuidade do negócio.

Procuraram em vão a incorporadora para solicitar o distrato amigável do negócio e a devolução dos valores pagos. Para surpresa dos compradores, o depto. financeiro da incorporadora limitava a informar que restituiria somente 40% (quarenta por cento) das importâncias exclusivamente pagas a título de parcelas, sem nenhuma correção monetária.

Sem saída amigável perante a incorporadora Brookfield, os adquirentes decidiram procurar auxílio no Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual, através da qual explicou a situação de inequívoco atraso na entrega do empreendimento por culpa da incorporadora, bem como as tentativas infrutíferas dos compradores para a obtenção do distrato amigável do negócio e restituição dos valores anteriormente pagos.

Citada para responder o processo, a incorporadora Brookfield limitou-se em afirmar que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores externos, tais como: falta de mão-de-obra, material na construção civil e por conta da burocracia dos entes públicos na emissão do auto de conclusão de obra (“habite-se”).

O Juiz de Direito da 02ª Vara Cível de Santo André, Dr. Luís Fernando Cardinale Opdebeeck não admitiu a argumentação previsível apresentada pela defesa da incorporadora e JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da vendedora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, incluindo os valores pagos no estande de vendas e que foram destinados a supostas comissões de corretagem, à vista e acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que pelo atraso cometido na entrega por culpa exclusiva da vendedora, mostra-se de rigor a restituição total dos valores pagos, sem nenhuma retenção.

Sobre a necessária restituição integral dos valores pagos, assim de posicionou o magistrado:

• “Trata-se de ação em que os requerentes pedem a rescisão do ajuste e a condenação da parte contrária ao pagamento das verbas mencionadas na inicial.
• O feito comporta julgamento antecipado, nos exatos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, na medida em que o desate das questões ventiladas independe da produção de outras provas além das já existentes nos autos.
• E merece integral acolhimento a pretensão deduzida pelos autores.
• Com efeito, restou provado que a entrega da unidade estava prevista para maio de 2015, já computada a tolerância de cento e oitenta dias de atraso (fls. 26/51).
• Entretanto, conforme se verifica dos autos, muito embora os requerentes tivessem cumprido todas as suas obrigações vencidas até a data final para a conclusão da obra, a posse do apartamento não foi transmitida a eles tempestivamente (fls. 58/59).
• E lógico que não pode ser admitida a prorrogação do prazo indefinidamente, com base nos riscos que são inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, tais como falta de mão-de-obra ou materiais essenciais ou chuvas prolongadas, de maneira que no caso dos autos não cabe a extensão do lapso por mais do que os cento e oitenta dias, o que obrigava a ré a entregar as chaves até maio de 2015 (fls. 26/51).
• Assim, nula e de nenhum efeito a cláusula 7.3.2 do ajuste, uma vez que se mostra abusiva, afrontando o artigo 51, inciso IV e XV, da Lei 8.078, de 1990.
• Portanto, não tendo sido entregues as chaves até maio de 2015, configurou-se o inadimplemento da prestação assumida pela ré, que foi constituída em mora por meio de correspondência extrajudicial (fls. 60/65). Tudo isso legitima a opção dos adquirentes buscarem a via judicial para exigir a rescisão do negócio e a indenização de eventual dano sofrido por eles, com base no artigo 475 do Código Civil, que dispõe “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
• Assim, considerando o atraso na entrega do imóvel e tendo a requerida sido regularmente constituída em mora, ela está obrigada a ressarcir os autores, nos termos do artigo 475 do Código Civil, restituindo-lhes todas os valores vertidos, atualizados desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação, não havendo que se falar em retenção de qualquer valor. Com efeito, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já firmou entendimento no sentido de que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” (súmula nº 02).
• E nesse valor a ser restituído pelas rés se incluem também as quantias pagas a título de comissões de corretagem.”

O Juiz ainda traçou interessantes pontos sobre a cobrança das comissões de corretagem:

• “Com efeito, normalmente os serviços de corretagem em empreendimentos imobiliários comercializados na planta abrangem os de promoção de venda e são contratados pela empreendedora e não pelo promitente comprador. Na verdade, este se dirige ao stand e lá se depara com profissionais contratados e treinados pela incorporadora para vender determinado produto, como parece ter ocorrido no caso destes autos.
• É claro que, se a incorporadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento, cabe a ela remunerá-los, pagando-lhes a respectiva comissão de corretagem. Todavia, não há dúvida que tal verba integrará os custos do produto comercializado e será repassada, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores, visto que certamente será embutida no preço total e final do imóvel.
• No caso concreto, os autores pedem a rescisão do negócio, de forma que as despesas de corretagem constituem prejuízos sofridos por eles, a serem reparados pela requerida inadimplente, a teor do disposto no artigo 475 do Código Civil, sendo que tais valores também deverão ser corrigidos monetariamente desde a data do desembolso, ou seja, março de 2012 (fls. 52/57), e acrescidos de juros de mora a contar da citação.”

Condenação final:

Ao final da decisão, o Juiz condenou a incorporadora BROOKFIELD na devolução à vista de 100% dos valores pagos em Contrato, cerca de R$ 155.895,20, além das comissões de corretagem em mais de R$ 22.253,99, tudo com o incremento da correção monetária desde cada pagamento (ou seja, correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução dos valores aos compradores.

Processo nº 1019685-41.2015.8.26.0554 (arquivo de jurisprudência selecionado do escritório Mercadante Advocacia)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.