Distrato/Rescisão Contratual do compromisso de venda e compra: TJSP condena incorporadora PDG na restituição de 80% dos valores pagos a título de parcelas contratuais ao comprador, à vista + correção e juros de 1%

Um casal que havia adquirido uma unidade comercial no empreendimento Condomínio Fusion Home & Office, na Cidade de Santos, litoral de São Paulo, obteve vitória na segunda instância da justiça paulista com a manutenção da decisão inicial que havia declarado a quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, com a obtenção da devolução à vista de 80% dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Mote da situação: o escritório MERCADANTE ADVOCACIA havia ingressado com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte expressiva dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 29ª Vara Cível do Foro Central, Dr. Felipe Albertini Nani Viaro, havia julgado procedente a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato.

Condenada em primeira instância, a incorporadora PDG (o nome da SPE era: PDG SP 7 Incorporações SPE Ltda.) manejou recurso de apelação, solicitando a revisão da decisão para uma retenção de 25% (vinte e cinco por cento), correspondente a patamar mais justo no compreender da incorporadora e que efetivamente compensaria os prejuízos que alegou sofrer com a rescisão do negócio por ato do comprador, além de pretender essa devolução de forma parcelada, nos termos do contrato.

Recurso processado e distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o Desembargador Fábio Henrique Podestá.

O julgamento ocorreu em 10 de março de 2016, sendo certo que a 5ª Câmara, por votação unânime dos Desembargadores participantes, negou provimento ao recurso da incorporadora e manteve integralmente a sentença de primeira instância.

Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos pelos compradores a título de parcelas do contrato, assim determinou o Desembargador:

• “Por primeiro, cumpre esclarecer que o presente recurso será analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se adequam aos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do Diploma Consumerista.
• E, em que pesem as alegações da apelante, bem andou o D. Magistrado singular ao proferir a r. sentença monocrática, que deverá ser mantida irretocável.
• A posição majoritária deste E. Tribunal, com o escopo de elidir o enriquecimento sem causa de ambas as partes, estabeleceu como patamar razoável de retenção, 20% sobre os valores adimplidos.
• Portanto, a cláusula contratual que prevê a retenção a maior é manifestamente abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC).
• Nesse sentido, colacionam-se recentes precedentes desta C. Corte:
• “Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual c. c. reintegração de posse - Cerceamento de defesa não caracterizado Ausência de designação da audiência do artigo 331 do CPC que não acarreta nulidade do feito Preliminares afastadas - Inadimplência do comprador incontroversa - Descumprimento do prazo previsto na notificação extrajudicial Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, admitida a retenção de 20% para ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas – Devolução das parcelas que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor - Agravo retido não conhecido por não reiterado - Apelação parcialmente provida.” (Apelação nº 3001105-67.2013.8.26.0369, 5ª Câmara de Direito Privado, Relator: Moreira Viegas, julgamento em: 10/09/2014).
• Assim, tem-se que tal quantia atende ao que dispõe a súmula 01 deste E. Tribunal, que assegura aos promissários compradores inadimplentes reaver as parcelas adimplidas, conferindo aos promissários vendedores a possibilidade de compensação de custos.
• Ainda, a devolução deverá ser feita de forma única, não se admitindo parcelamento, consoante o que dispõe a súmula nº 02 deste E. Tribunal.”

Ao final da decisão, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara mantiveram a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora PDG na devolução à vista de 80% dos valores pagos em Contrato.

Processo nº 1010900-94.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.