Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça condena incorporadora BROOKFIELD na restituição à vista de 100% sobre os valores pagos pelo comprador

Um casal de adquirentes de duas unidades comerciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardim Park Business, em Santo André, na região do ABC em São Paulo, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de maio de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Santo André em novembro de 2015, fora do prazo limite estabelecido em contrato.

Cansados de esperar pela entrega dos imóveis, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível, Dra. Mariana de Souza Neves Salinas, em sentença datada de 22 de setembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.

Nas palavras da magistrada:

• “Importante ressaltar que a jurisprudência majoritária do Eg. TJSP tem aceitado como válida a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra. Isso porque, em obras de grande porte, é plenamente aceitável que haja imprevistos que atrasem o seu andamento, sendo razoável, portanto, que se estipule em contrato o prazo de 180 dias para a conclusão da obra, que é padrão nesta espécie de negócio.
• Destarte, ressalto que de fato, não é abusiva a cláusula contratual em questão.
• Ocorre que, no caso em apreço, a obra não foi entregue ao cabo do prazo de tolerância a que se fez alusão, de modo que houve o efetivo atraso a partir de maio de 2015. O "habite-se" foi expedido somente em 24 de novembro de 2015, após os 180 dias de tolerância, fato confirmado pela requerida em fl. 161. A entrega estava prevista para novembro de 2014, como se comprova em fl. 30. Além disso, com a detida análise dos documentos, em fl. 117 é possível comprovar que houve a primeira convocação para reunião de condomínio também em novembro de 2015, apenas reafirmando o atraso.
• Não se pode afastar a culpa da ré pelo atraso, posto que, ao estipular o prazo de entrega da obra, tem ciência de todas as intercorrências que podem vir a comprometer o cronograma da obra, que já devem ser contabilizadas. Ademais, admite-se o prazo de tolerância em questão exatamente em função da grandeza da obra e de suas peculiaridades decorrentes. O atraso, para além deste prazo, deve ser imputado à conduta da requerida, e eventuais danos decorrentes deverão ser a ela carreados, pois se trata de um risco decorrente de seu próprio negócio.
• No mais, imperioso destacar que os fatos alegados na contestação não configuram, em verdade, fortuito ou força maior, eis que as obrigações de contratação de mão-de-obra e materiais atinentes à construção de empreendimentos são fatores certamente previsíveis e ponderáveis pela requerida, já que a própria mão-de-obra e materiais são essenciais e primordiais na construção de um empreendimento, não podendo, eventual negligência da parte ré nesse sentido, ser considerada fortuito ou força maior, suportável pelo consumidor, parte certamente vulnerável nessa relação negocial.
• Em casos em que a rescisão contratual se dá unilateralmente por responsabilidade da requerida, há necessidade de devolução dos valores à requerente, parte hipossuficiente da relação. Ademais, os autores comprovaram ter cumprido com a sua parte no contrato, ao concluir com o pagamento de todas as parcelas referentes a compra dos imóveis, restando apenas a ré fazer o mesmo, entregando a obra no prazo determinado.
• Como no caso em questão, restou evidente a negligência da requerida Brookfield, para respeitar o limite da data de entrega da obra, e tendo os autores arcado com o prejuízo de tal demora, se faz necessário à restituição de 100% dos valores pagos pelos requeridos.
• Salienta-se, por cautela, que a eventual devolução de valores deverá ser feita de forma simples. Importante destacar também, que com a rescisão contratual e suspensão da exigibilidade das parcelas referentes ao apartamento pela requerida, extingue-se o vínculo entre as partes e a unidade fica liberada para ser revendida, isto é, comercializada pela requerida.
• Tal entendimento confirma-se a partir da Súmulas 2 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
• “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
• Destaca-se que a correção monetária incidente sobre os valores das prestações do compromisso de compra e venda pactuado visa apenas à atualização da moeda, a qual se desvaloriza em função da inflação. A partir desta premissa, o inadimplemento culposo da parte requerida, não pode ensejar o congelamento dos valores devidos.
• Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES o pedido nos termos da fundamentação desta sentença para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; (ii) condenar a requerida à devolução do equivalente a 100% dos valores exclusivamente pagos pelos autores a título de parcelas contratuais, no valor de R$ 313.874,43, em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o(s) desembolso(s) de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”

Processo nº 1128434-59.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.