Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% sobre os valores pagos ao comprador

Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Quatro Brooklin, no bairro do Brooklin, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 48/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 31 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “A parte autora requer e a ré concorda com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos autores.
• As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 25/08/2013, tendo por objeto a unidade nº 103 do Condomínio Edifício Quatro Brooklin (fls. 34/68). Entretanto, os autores, na condição de promitentes-compradores, desistiram da aquisição do imóvel.
• Não se pode negar, inicialmente, que os autores, ex vi do art.o 2o, caput, da Lei no 8.078/90, são tidos como consumidores, porquanto destinatários finais do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, a ré constitui-se como fornecedora, em consonância ao art. 3o, caput, do mesmo diploma legal, uma vez que se organiza empresarialmente para fornecimento de bens no mercado de consumo.
• Mostra-se indisputável, pois, o cabimento da apreciação do pedido à luz dos preceitos e princípios que regem as demandas de natureza consumerista.
• Nesse passo, em que pese o contrato ter sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social.
• A revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio.
• A cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes prevê a devolução de, no mínimo, 20% do valor pago pelo comprador, descontados custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre os valores pagos, multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, além de outras despesas comprovadas pela vendedora (fls. 43). Entretanto, patente revestir-se a disposição contratual, na esteira do disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, de abusividade, porquanto coloca os consumidores em desvantagem exagerada. Inexorável, pois, a nulidade da cláusula contratual.
• Pois bem. A ré entende que a devolução de valores desembolsados pelos autores deve obedecer à previsão contratual, resumindo-se às parcelas pagas em relação ao preço do imóvel. Já no que tange aos valores pagos em virtude de contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária celebrado entre a parte autora e outra empresa, assim como em relação à personalização do imóvel, entende não haver obrigação de restituição.
• Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.".
• Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida. Não o tendo feito, mostra-se justa a restituição à parte autora de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
• Ressalte-se que os valores desembolsados para personalização do imóvel também são passíveis de restituição, visto que o contrato não prevê a retenção de tais quantias em favor da vendedora. Não poderia ser diferente, aliás, na medida em que tais valores foram destinados à implantação de melhorias no imóvel que, uma vez e ele incorporadas, se reverterão em benefício da vendedora, dada a valorização trazida ao apartamento que, então, será repassada o novo adquirente, aumentando-se o preço de venda da unidade em questão. Logo, o ressarcimento também é devido.
• Com relação à comissão de corretagem, é certo que o tema está pacificado na jurisprudência, sendo incabível sua devolução. Isso porque, no caso concreto, a comissão de corretagem não integrou o valor do imóvel, o que é possível por estipulação contratual.
• Tratando-se de contrato autônomo em relação ao contrato de compra e venda de imóvel, não merece acolhimento o pedido de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem, sobretudo porque incontroversa a efetiva prestação dos serviços. Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, afetado sob a sistemática dos recursos repetitivos.
• Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, confirmando a tutela antecipada deferida, para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel e personalização, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do efetivo desembolso, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”

Processo nº 1093198-46.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.