Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora JACUTINGA é condenada pela justiça a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Gaudi, localizado na Rua Conselheiro Lafayette, na Cidade de São Caetano do Sul, perante a incorporadora Jacutinga (o nome da SPE era: Gaudí Jacutinga Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Santini Teodoro, em sentença datada de 08 de agosto de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Nas palavras do magistrado:

“Por ser desnecessária a produção de outras provas, o processo comporta julgamento na fase em que se encontra. 

É caso de declarar rescindido o contrato, por duas razões.

Primeira, porque a ré não se opôs a esse pedido e limitou sua resistência à questão do valor da devolução das quantias que recebeu dos autores.

Segunda razão – e aqui já se adentra também na questão da devolução –, porque, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo).

Na contestação, a ré sustentou que deve ser observada a cláusula 12.5.1 do contrato, que, segundo ela, seria aplicável à devolução das quantias que recebeu dos compradores (fls. 176). Entretanto, tal entendimento da ré não faz nenhum sentido, porque, no caso sub judice, os autores não receberam a posse do imóvel e a cláusula em questão, apesar de aludir à rescisão "antes da expedição do certificado de conclusão da obra (habite-se)", contém disposições só aplicáveis quando já recebidas as chaves pelos compradores.

De fato, "1% do valor do contrato reajustado, por mês, desde a colocação das chaves à disposição ou entrega da posse até a efetiva devolução à vendedora, a título de fruição", é algo completamente impertinente, porque não consta nem sequer que a obra tenha sido entregue. O mesmo se diga da previsão de "5% do valor do contrato, reajustado, a título de gastos para recomposição do imóvel no estado em que foi entregue", pela simples razão de que não houve entrega. "Despesas relativas ao imóvel, vencidas e não pagas, tais como condomínio", entre outros valores, também não podem ser deduzidas, porque os compradores nunca receberam a posse. Sem mencionar que a cláusula 12.5.1, em seu início, diz que "além das despesas especificadas no item acima", cabem outras retenções; porém, não se encontra nenhum item, anterior à cláusula 12.5.1, que comporte aplicação ao caso.

Certamente não foi por outra razão que a ré deixou de informar, na contestação, qual exatamente seria o valor a devolver, de acordo com a sua interpretação do contrato. A única solução, por isso, consiste em reconhecer aos autores o direito à devolução de 90% dos valores pagos à ré. Ressalte-se que não há dúvida quanto ao valor desembolsado (fls. 4 e 97). Correção monetária deve incidir desde o desembolso de cada valor pago pelos autores, para que haja exata recomposição da perda do poder aquisitivo da moeda. Juros moratórios, à taxa legal de 1% ao mês, incidem a partir da citação, pois inexistente outro termo inicial a considerar.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação. DECLARO rescindido o contrato. CONDENO a ré na devolução, em uma só parcela, de 90% dos valores que recebeu dos autores, com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde os desembolsos e juros moratórios à taxa legal de 1% ao mês a partir da citação.”

Processo nº 1004492-19.2017.8.26.0003

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.