Um casal de adquirentes de uma unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Praças da Villa, em São Paulo, perante a incorporadora ESSER (o nome da SPE era: Esser Vancouver Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

A incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário para reaver o percentual admitido pelos Tribunais para casos nesse contexto.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Tonia Yuka Kôroku, em sentença datada de 31 de maio de 2016, cerca de 8 meses após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos e afastou a incidência de cláusula prevista no contrato que permitia à incorporadora reter cerca de quarenta por cento dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “Perdendo o interesse na manutenção do contrato, é direito líquido e certo do comprador da unidade em empreendimento requerer a rescisão deste, bem como a devolução dos valores pagos.
• O contrato entabulado entre as partes estipula em sua cláusula 10.03.02 que seria devolvido 60% dos valores pagos. No entanto, observa-se que a ré impõe um verdadeiro contrato de adesão às partes, às quais não resta escolha senão aceitar todas as cláusulas. A retenção dos valores pagos, em verdade, acaba por ser uma cláusula penal, a qual deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante for manifestamente abusivo (artigo 413 do Código Civil).
• A jurisprudência tem se firmado, com relação a estes casos, no sentido de que há possibilidade da retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor pago, além de que deve haver a correção monetária dos valores e a devolução em uma única parcela.
• Portanto, a ré deve devolver os valores pagos pelos autores a título do pagamento do preço do imóvel, limitada a retenção a 10% (dez por cento) do montante pago.
• Ressalte-se que, nos termos da Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
• “RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR COM BASE NA INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, § Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS PACIFICADOS POR SÚMULAS DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM CONSONÂNCIA COM O XRj. 20, § 3º DO CPC - SENTENÇA REFORJMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO” (TJ-SP - APL: 9164063792006826 SP 9164063-79.2006.8.26.0000, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2011)
• Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes e para condenar a ré à devolução, em uma única parcela, dos valores pagos a título do preço do imóvel, limitada a retenção em 10% (dez por cento) do valor pago, com juros de 1% ao mês a partir da data da citação e correção monetária pela tabela prática do TJSP desde a data do efetivo desembolso.”

Processo nº 1106979-38.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.