Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial Alameda, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC / EZTEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 6 meses pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo no mês de março de 2016, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 45ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Glaucia Lacerda Mansutti, em sentença datada de 16 de junho de 2016, cerca de apenas 2,5 meses após o ajuizamento, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos, declarando ainda a ilegalidade da cláusula contratual que previa uma retenção do equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos pelo consumidor a título de parcelas contratuais.
Nas palavras da magistrada:
- “A parte ré não se opõe ao pedido de rescisão contratual, razão pela qual, nesse tocante, não há lide.
- Restringe-se a controvérsia à devolução dos valores efetivamente pagos pelos autores que, sob a ótica destes, deve ser de 90%, batendo-se a última pela devolução nos termos da cláusula décima do contrato, que prevê a retenção de 70% do montante pago atualizado, após a dedução de 10% a título de ressarcimento de despesas com publicidade e custos administrativos(itens “b” e “e”/fl.40), pois os autores não estão na posse do imóvel e efetuaram o pagamento de menos de 30% do preço total da venda.
- A razão está com os autores.
- No que toca ao pedido de restituição de valores, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nada mais fez do que sintetizar, em matéria de resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais, de molde a garantir-se a compensação ao fornecedor que àquela não deu causa, como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas.
- “Por isso, no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, eventual previsão de antecipação de perdas e danos em contrato firmado com empresa incorporadora, à guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago pelos compromissárioscompradores, com as devidas atualizações" (cf. JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, “Resolução Contratual e o Artigo 53 do Código do Consumidor”, in Revista “Direito-FMU”, nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial “Uma Vida Dedicada ao Direito - Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho”, R. T., 1985, págs. 351 a 396)”.
- Esse entendimento já era consagrado pela jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, mesmo no caso de contratos não sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor.
- Além disso, o Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim entendida aquela que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admite um plus de vantagem, traduzido na retenção de grande parte das prestações pagas.
- Vê-se que o item 2.2.1, subitens “a” a “e” e item 2.2.2, da cláusula décima, revelam-se excessivamente onerosos aos consumidores e, portanto, abusivos.
- Com efeito, as referidas cláusulas, que disciplinam a restituição de parte do preço pago, em caso de rescisão, estabelecem a restituição de 30% do montante desembolsado (item 2.2.1/letra “e”), caso tenha sido pago percentual de até 30% do total do preço, e de forma parcelada, o que coloca os consumidores em desvantagem exagerada.
- Não se olvida que o contrato foi celebrado para viger em sua integralidade durante o tempo; porém, tal não impede que um dos contratantes, no caso os compradores, se utilizem do instituto jurídico da rescisão.
- De outra banda, o término precipitado do contrato, ou seja, antes de seu curso natural, gera prejuízos à incorporadora imobiliária, que terá que empreender esforços, tempo e dinheiro para alterações formais de documentos e para a nova venda do apartamento.
- Todavia, a retenção de patamar superior a 10% dos valores pagos se mostra excessiva e desarrazoada, no caso concreto, haja vista não demonstrados – sequer alegados –, pela requerida, eventuais gastos que justificassem a retenção em porcentagem superior, muito menos aquela de 70% dos valores pagos.
- Assim, acolho a pretensão de restituição de 90% dos valores pagos, suficiente para cobertura das despesas administrativas e eventuais perdas e danos.
- Ademais, com a rescisão do negócio e a retomada do imóvel, a ré poderá divulgar o bem no mercado e vendê-lo a novos interessados, o que, alinhado com o entendimento firmado supra, impõe a lógica conclusão que a retenção de 10% dos valores pagos é suficiente e proporcional para abarcar danos suportados pelo fim do contrato.
- Cabível, portanto, a devolução, pela ré, em uma única parcela (grifei), de 90% do valor das prestações efetivamente pagas pelos autores, em consonância com a Súmula número 2 do Tribunal de Justiça der São Paulo, que determina que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” corrigidas da data do efetivo desembolso. Os juros moratórios são devidos da citação.
- Ante o exposto e o mais do que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido contra E.Z.L.I. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (EZ TEC) para: 1 – declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de venda e compra entabulado entre os autores e a ré; e 2 – condenar a requerida à devolução, em uma única parcela, de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos autores, com correção monetária (CC, artigos 404 e 407) calculada pelos índices previstos no programa de atualização financeira do Conselho Nacional de Justiça a que faz referência o artigo 509, § 3º, do Código de Processo Civil, ou, enquanto não desenvolvido e colocado à disposição o referido programa, pelos índices de atualização do Tribunal de Justiça de São Paulo, de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes desde (termo a quo) a citação (mora ex persona – CC, artigos 397, parágrafo único, e 405 do CC, e CPC, artigo 240, caput) com capitalização simples, ou seja, incidem de forma linear apenas e tão-somente sobre o valor do principal atualizado (CPC, artigo 491, caput).”
Processo nº 1019837-59.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
