Um comprador de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Estações Mooca, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Maria Daffré 235 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo em maio de 2016, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 07ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros, em sentença datada de 17 de junho de 2016, cerca de 1,5 mês após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “O julgamento no estado se impõe porque a questão é exclusivamente de direito e a ré manifesta completo desinteresse na conciliação em audiência.
- Consentida a rescisão, a única questão controvertida é o valor da multa devida.
- O contrato estabelece as seguintes sanções pela rescisão:
- A) 10% dos valores pagos a título de custos administrativos e de promoção de venda;
- B) Ressarcimento das despesas com pagamento de PIS, COFINS e outros Tributos porventura incidentes sobre o montante das parcelas pagas;
- C) 10% do valor do contrato, a título de multa compensatória.
- Os tributos sobre o contrato objeto de distrato são passíveis de compensação tributária e, portanto, não justificam cobrança autônoma.
- Por outro lado, embora necessária a prefixação da multa pela frustração do contrato, é desarrazoada a pretendida multa compensatória sobre percentual do valor do contrato, na medida em que a ré consentiu com o pagamento parcelado e a rescisão ocorre no momento em que parte expressiva do preço ainda não era exigível.
- De qualquer forma, o acirramento da crise econômica e a elevação dos juros bancários, impactaram de forma bastante significativa o mercado imobiliário, de forma que, hodiernamente, não de pode afirmar com a mesma segurança que o imóvel retorna para a “prateleira” da construtora com favorável expectativa de revenda e com o preço reajustado.
- São inúmeros exemplos de imóveis que atualmente permanecem com o preço congelado por vários meses ou que inclusive sofreram redução do preço inicial de venda, diante da queda da procura por imóveis em construção.
- Diante dessa atual realidade do mercado, a limitação da multa em 10% dos valores pagos, conforme postulado na inicial, não atende o objetivo da cláusula penal que é prefixar perdas e danos pela inexecução do contrato, porque cria uma situação de risco concreto de prejuízo da Construtora com a rescisão do contrato por culpa exclusiva do contratante, notadamente quando o percentual do preço até então realizado é pouco expressivo.
- Por tais motivos, embora reconhecida a abusividade da cláusula de rescisão do contrato, entendo necessária a redução da multa para 20% dos valores pagos.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o PEDIDO para DECLARAR rescindido o contrato e CONDENAR a ré a restituir, de uma única vez, 80% dos valores que lhe foram pagos acrescidos de correção monetária desde o desembolso de cada parcela e de juros legais de mora a contar da citação.”
Processo nº 1045309-62.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
