Uma família adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Estações Mooca, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Maria Daffré 235 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, o que não foi admitido pelos consumidores.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 43ª Vara Cível do Foro Central, Dr. Rodolfo Cesar Milano, em sentença datada de 29 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “No mérito, os autores pretendem o desfazimento do compromisso de compra e venda pactuado com a ré, sob a alegação de que não mais detêm suporte financeiro para arcar com as prestações assumidas.
- E é pacífico o tema atinente à possibilidade de desfazimento do compromisso de compra e venda de imóvel a pedido do compromissário comprador em razão da sua impossibilidade financeira de arcar com as obrigações pecuniárias assumidas.
- Vigoram na espécie as máximas da função social do contrato (Código Civil, artigo 421) e da boa-fé objetiva (Código Civil, artigo 422, e Código de Defesa do Consumidor, artigo 4º, inciso III).
- Em nosso Estado, o Tribunal de Justiça definiu que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
- O Superior Tribunal de Justiça, desde longa data, também admite o desfazimento do compromisso de compra e venda a pedido do compromissário comprador. Vide, por todos: REsp 132903/SP - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 – QUARTA TURMA - DJ 19/12/1997 p. 67507 - LEXSTJ vol. 106 p. 220 - RSTJ vol. 106 p. 334; EREsp 59870/SP - Ministro BARROS MONTEIRO - S2 - SEGUNDA SEÇÃO - DJ 09/12/2002 p. 281 - RSTJ vol. 171 p. 206; REsp 407401/MG - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 02/09/2002 p. 198; REsp 109331/SP - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 31/03/1997 p. 9638 - JBCC vol. 181 p. 96.
- Na hipótese sob julgamento, há na realidade uma inversão dos papéis no que concerne à propositura da demanda. De fato, ao invés de o promitente vendedor postular em juízo a resolução do contrato, com espeque no artigo 475 do Código Civil, o devedor inadimplente – ou em vias de ser tornar vem a juízo e postula o desfazimento da avença com fundamento na impossibilidade de arcar com as prestações do contrato.
- Nesta seara, a questão mais tormentosa diz respeito ao quantum a ser restituído ao compromissário comprador. Como regra geral, o desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração (status quo ante), com a restituição das obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido. Porém, quando o desfazimento da avença tem por suporte o inadimplemento culposo do compromissário comprador, não há falar-se em restituição integral das prestações, sob pena de enriquecimento indevido do devedor faltoso.
- Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e editou o verbete sumular 543 segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (grifei).
- A súmula, entretanto, ao deixar de especificar o quantum a ser restituído não resolve o problema em seu todo, nem deveria. A definição do valor deve se dar em cada caso concreto, tendo em conta as suas particularidades, e sempre com os olhos voltados aos postulados do equilíbrio das relações jurídicas de consumo (CDC, artigo 4º, III) e da vedação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, iníquias ou abusivas (CDC, artigos 6º, V; 51, IV e § 1º, incisos I, II e III).
- Diante dessas particularidades, sobretudo em vista do equilíbrio que deve informar as relações entre consumidores e fornecedores (CDC, artigo 4º, III), o cálculo do valor a ser restituído deve ser parametrizado pelas despesas derivadas da própria celebração do negócio jurídico pelo promitente vendedor e também por aquelas advindas do seu desfazimento anormal.
- Na espécie vertente, as consequências jurídicas do inadimplemento do compromissário comprador vêm disciplinadas na cláusula VIII.
- Esta cláusula, contudo, não pode ser acolhida em sua íntegra. Eis que a a multa compensatória legalmente prevista abrange o ressarcimento pelos gastos e custos operacionais em geral, e tal como estabelecida, representaria "bis in idem".
- Verte-se dos autos que a ré não trouxe qualquer elemento concreto a demonstrar os efetivos gastos operacionais despendidos com a comercialização do bem, de modo que o equivalente a 10% do preço pago pelos autores se mostra suficiente para indenizá-la pelo desfazimento anormal do negócio jurídico.
- Importante ressaltar que na espécie vertente os autores não chegaram a ocupar o imóvel, pelo que não há falar-se em pagamento da taxa de fruição.
- Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda para declarar resolvido o compromisso de compra e venda e para condenar a ré a restituir aos autores a importância correspondente a 90% (noventa por cento) do montante pago, com correção monetária desde a data de cada desembolso (pelos índices divulgados pelo TJSP até a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, e após pelos índices do CNJ, ou equivalente) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado, capitalizados de forma simples, mensalmente.”
Processo nº 1010339-36.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
