Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Elevatto, em São Caetano do Sul, perante a incorporadora FGB Comercial, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Caetano do Sul, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 04ª Vara Cível de São Caetano do Sul, Dra. Valéria Pinheiro Vieira, em sentença datada de 23 de junho de 2016, cerca de três meses após o ajuizamento, JULGOU INTEIRAMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Primeiro, a ré alegou preliminarmente litisconsórcio necessário/ denunciação da lide, contudo, é de se ressaltar que são institutos jurídicos diferentes e não iguais, como parece entender a requerida. Quanto ao pedido de denunciação da lide, indefiro-o, porquanto se trata de relação de consumo e tal intervenção de terceiros não é permitida no caso, como se depreende do artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor e, quanto ao pedido de litisconsórcio necessário, também o indefiro.
- Isto porque, de uma leitura atenta da inicial, além de os autores não terem pleiteado nenhuma devolução a título de assessoria técnica imobiliária, não estão presentes os requisitos previstos no artigo 114 do CPC.
- No mérito, o pedido é procedente. As questões, suscitadas nestes autos, constituem matéria que não necessitam de produção de provas em audiência, motivo pelo qual se conhece diretamente do pedido (conforme o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil).
- Por oportuno, esclareço que os princípios da autonomia de vontade e da obrigatoriedade do contratado são a força vinculativa dos contratos, desejada pelos contratantes, assegurada pela ordem jurídica e o seu elemento primordial.
- Todavia, se o promissário comprador desinteressa-se em continuar com o vínculo jurídico com a promitente vendedora de unidade imobiliária, como no caso em tela, admissível se torna a devolução das parcelas por ele pagas, corrigidas monetariamente desde o desembolso.
- De um lado, é cediço que a extinção do contrato pelo promissário comprador, unilateralmente, faz incidir a cláusula penal pactuada, de outro lado, as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (artigo 51-IV, CDC), reputam-se nulas de pleno direito.
- Isto porque, elas restringem a liberdade contratual aos limites da paridade entre as partes contratantes, o que, em se tratando de relação de consumo, levam em consideração a hipossuficiência do consumidor, de acordo com a Lei nº 8.078/90.
- Com base nessa premissa, isto é, de que a norma de ordem pública derroga a livre vontade para ajustá-la aos parâmetros da lei, é que se reduz a patamar razoável a quantia a ser retida pela promitente vendedora nos casos de extinção do contrato de promessa de compra e venda, ainda que por iniciativa e culpa do promissário comprador.
- Portanto, por força do disposto no CDC (artigo 53) e no Código Civil (artigo 924), deve ser deferido ao vendedor, em caso de inadimplemento do comprador, o direito de extinguir o contrato e reter parte do pagamento recebido, a título de indenização pela frustração da avença, podendo o promissário-comprador demandar em Juízo a devolução das importâncias pagas, ainda que tenha dado causa à rescisão do contrato (e desde que não esteja na posse do imóvel objeto da promessa de compra e venda, como na hipótese dos autos).
- Em referência ao quantum a ser devolvido, deve-se observar que a retenção, pelo promitente vendedor, do total das prestações pagas, implica necessariamente em enriquecimento sem causa deste.
- E, se é certo que a perda das parcelas acarreta excessiva onerosidade ao promissário-comprador, é também lógico deduzir que a condenação do promitente-vendedo, à devolução integral dos valores pagos (ou nos moldes em que foi contratado na hipótese em tela) constitui grave injustiça. Com o fim de solucionar a questão, entendo que a retenção, pelo promitente-vendedor, de parte da quantia despendida pelo promissário-comprador, a título de reembolso das despesas incorridas com a venda do imóvel (publicidade, corretagem, elaboração de contratos, etc.) e, a título de indenização decorrente da rescisão contratual ocasionada pelo promissário-comprador, deve ser de 10% (dez por cento) do total das parcelas pagas pelo imóvel, devido a sua dupla natureza jurídica (indenizatória e de reembolso de despesas).
- Na espécie, ao decotar 10% (dez por cento) sobre o montante pago, está se aplicando a norma do artigo 53, CDC. Independentemente de o pedido de rescisão ter sido formulado pelos compradores e de não haver culpa da promitente vendedora, certo é que o abatimento de 10% (dez por cento) visa exatamente a reparar a empresa pelo rompimento prematuro da avença, ao qual deu causa a promissária compradora.
- Ademais, é injustificada a pretensão ao recebimento parcelado dos pagamentos feitos, nos mesmos prazos. A ré já recebeu todo o valor e, portanto, compete-lhe devolvê-lo de uma só vez, o que não lhe trará dano algum de caráter financeiro, pois nada saldará além do que, realmente, lhe foi pago.
- Assim, JULGO PROCEDENTE o pedido, rescindindo-se o contrato em questão, condenando-se a ré à devolução de uma só vez (e não de forma parcelada) de 90% dos valores pagos pelos autores, devidamente atualizados a partir do desembolso, com juros legais de mora desde a citação, devendo haver a imediata liberação da unidade objeto da controvérsia.”
Processo nº 1001202-90.2016.8.26.0565
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
