Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Massimo Vila Mascote, em São Paulo, perante a incorporadora EzTec (o nome da SPE era: Limoges Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, os compradores decidiram procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual perante o Foro Central de São Paulo, apresentando a situação do caso e solicitando a rescisão do negócio por ato dos compradores, com a consequente devolução de parte expressiva dos valores pagos pelos consumidores no dia 22 de julho de 2016.
A Juíza de Direito da 1ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Denise Cavalcante Fortes Martins, em sentença datada de 05 de setembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras da magistrada:
- “Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, na qual alegam os autores que, por dificuldade financeira, desejam rescindir o contrato celebrado com a ré. Pleiteiam a rescisão do contrato com a restituição de 90% dos valores pagos atinentes às parcelas do imóvel.
- Destaco que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que os autores são destinatários final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
- Desse modo, de rigor a aplicabilidade das regras previstas na Lei 8.078/90, no que concerne a boa fé objetiva e a inversão do ônus da prova.
- O pedido comporta procedência.
- É fato incontroverso nos autos que os requerentes optaram por rescindir o contrato firmado.
- Operada a rescisão do contrato, vez que não há resistência da requerida, de rigor passar-se ao exame da questão relativa à restituição dos valores pagos em princípio de pagamento do preço do imóvel compromisso à venda.
- Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito dos autores à restituição parcial das quantias pagas é inegável.
- Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visa-se, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo.
- A vedação, portanto, recai sobre toda e qualquer disposição que imponha a perda total de parcelas pagas. Com isso, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, entende-se por derrogado parcialmente o artigo 35 da Lei 6.766/79, que vinculava o direito à restituição de prestações pagas somente quando quitado mais de 1/3 das parcelas ajustadas.
- Com efeito, evidenciado o direito de ressarcimento dos requerentes, a fim de evitar o odioso enriquecimento sem causa da parte ré, resta apreciar o percentual de devolução das parcelas pagas.
- No caso em tela, o contrato de promessa de venda e compra prevê, em sua cláusula décima, item 2.2.1, letra e (fl. 113), o direito do compromissário comprador ser restituído de parte das parcelas pagas. Estabeleceu-se o patamar máximo de devolução em 50% do saldo amortizado.
- O percentual de retenção previsto no contrato mostra-se descabido e irrazoável, na medida em que, a luz dos princípios consumeristas, é excessivamente oneroso ao compromissário comprador.
- Nesse diapasão, a pretensão dos autores, qual seja, de retenção pela ré de apenas 10% dos valores pagos, mostra-se razoável, na medida em que possibilita a devolução de parte dos valores pagos, sem gerar prejuízos a incorporadora pelos gastos já realizados, muito menos ocasionando enriquecimento ilícito por parte da requerida. Deve-se, contudo, corrigir monetariamente a quantia, uma vez ser mera reposição do valor da moeda.
- A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados.
- Nesse sentido, destaca-se a inteligência do voto proferido pelo Desembargador Carlos Alberto Garbi, em recente julgamento de caso semelhante:
- “(...) A sentença condenou a ré a devolver aos autores 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pela jurisprudência deste Tribunal, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel, bem como, os encargos administrativos suportados, que, sendo notórios, independem de prova. No caso em exame, os autores efetuaram pagamentos à construtora no total de R$ 75.637,08, conforme extratos apresentados pelos autores e pela ré (fls. 96/97 e 161). A ré, por sua vez, alega que a rescisão deve ocorrer de acordo com os termos contratuais (cláusula 5.4 fl. 55/56), com retenção de 40% dos valores pagos ou, alternativamente, 30%. Não se olvida que a parte responsável pela rescisão do contrato responde pelas perdas e danos (art. 389 do CC). Ocorre que, embora imputável aos compromissários compradores o desfazimento da avença, o perdimento de 60% do que pagou reputa-se excessivamente oneroso, sobretudo se considerada a natureza das verbas compensadas com crédito do autor. Razoável, portanto, admitir a retenção de 10% a título de despesas. administrativas, mantendo-se a sentença, percentual que não se mostra excessivo e que está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.(...) (Apelação nº 1007894-89.2014.8.26.0011, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. em, 18/08/2015)”.
- Assim, não há como prevalecer o quanto ajustado no contrato, sendo de rigor a restituição de 90% das quantias quitadas.
- Quanto à forma de pagamento dos valores pagos, a restituição deve ocorrer imediatamente, sem decorrência de prazos. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
- E, ainda, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determina, através da Súmula nº02, que a devolução deve ocorrer em uma única parcela: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado pelas partes e nulo o item 2.2.1, letra "e" da cláusula décima do instrumento contratual, por ser abusivo. CONDENO a ré na restituição, aos autores, de 90% (noventa por cento) das quantias pagas, relativas às parcelas das compras do imóvel indicado na inicial, corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar da citação, em uma única parcela.”
Processo nº 1076581-74.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
