Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Brasil, em São Paulo, perante a incorporadora W.Zarzur (o nome da SPE era: Wzi 1 Incorporação Imobiliária Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio comprador, que já não mais suportava arcar com o pagamento da última parcela, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o negócio e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, o comprador decidiu procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual perante o Foro Central de São Paulo, apresentando a situação do caso e solicitando a rescisão do negócio por ato do comprador, com a consequente devolução de parte expressiva dos valores pagos pelo consumidor no dia 09 de maio de 2016.
O Juiz de Direito da 16ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Felipe Poyares Miranda, em sentença datada de 07 de setembro de 2016 (em pleno feriado nacional!), JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que em uma relação típica de consumo é proibido ao vendedor praticar uma retenção desarrazoada dos valores pagos pelo adquirente, havendo a necessidade de equilíbrio no contrato de compromisso de venda e compra de imóvel na planta, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras do magistrado:
- “A relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor.
- Neste passo, cumpre salientar que o avanço das relações jurídicas modernas colocou em confronto a consagrada autonomia da vontade dos indivíduos na celebração dos contratos e o interesse do Estado em preservar a supremacia de normas públicas e indisponíveis, em consagração ao interesse coletivo atingido por uma convenção particular. A complexidade do contratualismo moderno impulsionou maior ingerência e controle do Estado na vontade dos cidadãos.
- A autonomia da vontade representa a liberdade do indivíduo na estipulação livre de seus interesses, mediante acordo de vontades, para o fim de conceder a tutela jurídica ao bem sobre o qual as partes acordam. Anote-se que a liberdade de contratar abrange tríplice aspecto: liberdade de contratar propriamente dita; liberdade de estipular o contrato; liberdade de determinar o conteúdo do contrato.
- Por conseguinte, consagrou-se a força vinculante das disposições contratuais, oriundas da plena vontade das partes, representada pela cláusula “pacta sunt servanda” (somos servos do pacto). É certo, porém, que este princípio contratual jamais foi absoluto, pois sofreu, desde a formação das primeiras teorias contratuais, limitações de normas públicas estranhas ao pacto, mas que representavam o interesse coletivo na celebração do contrato.
- Modernamente, contudo, este interesse coletivo ganhou novos contornos e legitimou, mediante certos limites, a intromissão do Estado na vontade do indivíduo manifestada no pacto.
- O intervencionismo estatal nos contratos particulares recebeu previsão legal expressa com a edição do Código de Defesa do Consumidor, conjunto de normas destinadas a regular as relações de consumo oriundas da comercialização de produtos ou serviços a um destinatário final.
- O inciso V, do artigo 6º, deste diploma legal permite a revisão judicial do contrato e a modificação de suas cláusulas sempre que tais disposições estabeleçam prestações desproporcionais, ou quando a ocorrência de fatos supervenientes tornem a execução do contrato excessivamente onerosa ao consumidor.
- Ainda nesta linha introdutória, o art. 54 do CDC define o contrato de adesão como “aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo” (grifei).
- A hipótese dos autos é de autêntico contrato de adesão, nos termos do mencionado artigo 54, do CDC.
- A retenção de valores pela ré se justificaria pelos custos com corretagem, publicidade e outros custos administrativos. Porém, não se trata, em verdade, de disposição contratual com esta natureza, mas, sim, de cláusula penal pelo descumprimento ou desistência.
- Assim, em sendo de cláusula penal a natureza jurídica da aludida disposição contratual, é imperiosa a sua redução, já que o percentual acima de 15% (quinze por cento) de retenção sobre o valor a ser devolvido se revela verdadeiramente abusivo.
- Se a intenção da retenção é apenas remunerar os custos administrativos advindos do empreendimento, então deve ser fixada em percentual razoável e proporcional a tais despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.
- A conduta adotada pela ré, na prática, inviabiliza a desistência do negócio por parte do consumidor, que será obrigado a arcar com penalidades extremamente desproporcionais. Não se olvide que a unidade retomada pela construtora será renegociada, não experimentando a ré maiores prejuízos. A finalidade da cláusula é unicamente punir severamente o consumidor desistente.
- Assim, deve ser declarada nula qualquer cláusula contratual que preveja a perda de valor superior a 15% da quantia paga pelo comprador, o que equivale dizer que a devolução deve corresponder ao mínimo equivalente a 85% do valor pago em caso de desistência pelo comprador, sendo portanto nulas as cláusulas inseridas no compromisso de compra e venda de imóvel que estabelecem que apenas 15% do valor pago será devolvido.
- Frise-se que o cálculo da retenção deverá levar em conta o valor efetivamente pago, e não o preço do negócio.
- O percentual de 15% se mostra razoável, levando-se em conta os patamares fixados em Acórdãos tanto dos tribunais estaduais quanto dos tribunais superiores, conforme julgados citados. Referido percentual inclusive já engloba as perdas e danos da ré com a rescisão.
- Nos termos das ementas acima transcritas, a abusividade também se aplica à cláusula que prevê a devolução parcelada, eis que evidentemente abusiva.
- Devolver em prazo alargado equivale ao mesmo que não devolver.
- É certo que a devolução para atender ao disposto no Código de Defesa do Consumidor necessita ser imediata e, ainda, os valores necessariamente terão que ser corrigidos monetariamente, já que a correção monetária representa mera recomposição do capital, sem configurar acréscimo.
- Em face do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando-se a requerida, CONTUDO, na devolução de 85% do valor efetivamente pago pela parte autora descrito na inicial e sendo que a devolução deverá ser imediata, atualizados monetariamente, desde o ajuizamento da ação, nos termos da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescidos de juros de mora na ordem de 1%, ao mês, desde a citação até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1046433-80.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
