Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Pateo Barra Funda, em São Paulo, perante a incorporadora Yuny (o nome da SPE era: Marques de São Vicente Empreendimentos Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato dos próprios compradores, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, os compradores procuraram auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 25ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Leila Hassem da Ponte, em sentença datada de 13 de setembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, sendo ilegal a cláusula do contrato que prevê restituição de pequena parte das importâncias pagas, notadamente por estar em descompasso com o entendimento jurisprudencial dominantes sobre a matéria e com relação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras da magistrada:
- “A questão primária é a rescisão do contrato. E tal se dá não com base na teoria da imprevisão ou vício de consentimento, mas diante da impossibilidade de o comprador continuar suportando o pagamento das prestações contratadas, devidamente reajustadas.
- Pois bem. O art. 53 da Lei nº 8.078/90 é claro ao dispor que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
- Ora, no caso presente, o contrato celebrado entre as partes, prevê cláusula aparentemente bem estruturada, que indiretamente determina a perda quase total dos valores pagos. A ré faz tabula rasa ao disposto no art. 53 do CDC, pois, diante da proibição de perdimento total, previu, em contrato de adesão, que os compradores excluídos teriam o direito de receber, em devolução, parte mínima do que foi pago. A diferença de uma ou outra disposição é ínfima
- Não se justifica, assim, a aplicação incondicional da cláusula prevista no instrumento, que tem nítido caráter penal exagerado. Trocando em miúdos, a cláusula se mostrou excessivamente onerosa para o autor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e as outras circunstâncias peculiares do caso (cf. art. 51, § 1º, III, do CDC), podendo ser assim declarada sua nulidade de pleno direito, até de ofício, pois o CDC constitui lei de ordem pública (art. 1º).
- É evidente que o adquirente não teve a oportunidade de discutir a cláusula que foi enquadrada no instrumento da avença, materializado em contrato de adesão. É evidente, também, que a cláusula penal mencionada se tornou extremamente rigorosa, diante das circunstâncias levantadas, isto é, acerca do pagamento de parcela do preço que deverá permanecer com a ré, a despeito da rescisão contratual. Desta feita, impera no caso a regra pela qual as cláusulas do contrato de adesão, máxime as acessórias de caráter leonino, devem ser interpretadas contra a parte que as ditou, favoravelmente àquela que aderiu. E, cuidando-se de relação jurídica de consumo, "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (artigo 47 do CDC). Tratando-se de imóvel em construção, indiscutivelmente, a ré poderá vender a mesma unidade a outra pessoa, sem sofrer prejuízo em decorrência da rescisão contratual. É possível, até mesmo, que venha a vender em melhores condições.
- In casu, inexorável a acolhida da pretensão de devolução ventilada pelo autor, com algumas ressalvas, uma vez que provado o adimplemento insatisfatório e ruim, sendo inviável a aplicação incondicionada da avença, em razão do disposto no art. 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, quer por malferir o escopo social da lei, quer por desatender à satisfação do bem comum, máxime por se tratar de cláusula penal de natureza eminentemente compensatória disciplinada no art. 409 e seguintes do Código Civil com vistas à pré-estipulação das perdas e danos.
- Mister, de tal sorte, a devolução de 80% (oitenta por cento) do total do valor das parcelas quitadas e corrigidas, ou seja, sem as deduções previstas no contrato, com o perdimento de 20% (vinte por cento) em favor da ré, verba suficiente, à evidência, para ressarcir os danos quiçá experimentados com a rescisão do contrato. À vistas destas considerações, a procedência parcial da demanda é medida de rigorosa justiça.
- Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para RESCINDIR o contrato firmado entre as partes e CONDENAR a ré a devolver ao autor 80% dos valores pagos para a aquisição do imóvel, em parcela única, com correção monetária pelo uso da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir dos desembolsos e juros moratórios à base de 1% ao mês, contados da citação.”
Processo nº 1055758-79.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
