Um casal de adquirentes de duas unidades comerciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardim Park Business, em Santo André, na região do ABC em São Paulo, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de maio de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Santo André em novembro de 2015, fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega dos imóveis, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível, Dra. Mariana de Souza Neves Salinas, em sentença datada de 22 de setembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Importante ressaltar que a jurisprudência majoritária do Eg. TJSP tem aceitado como válida a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra. Isso porque, em obras de grande porte, é plenamente aceitável que haja imprevistos que atrasem o seu andamento, sendo razoável, portanto, que se estipule em contrato o prazo de 180 dias para a conclusão da obra, que é padrão nesta espécie de negócio.
- Destarte, ressalto que de fato, não é abusiva a cláusula contratual em questão.
- Ocorre que, no caso em apreço, a obra não foi entregue ao cabo do prazo de tolerância a que se fez alusão, de modo que houve o efetivo atraso a partir de maio de 2015. O "habite-se" foi expedido somente em 24 de novembro de 2015, após os 180 dias de tolerância, fato confirmado pela requerida em fl. 161. A entrega estava prevista para novembro de 2014, como se comprova em fl. 30. Além disso, com a detida análise dos documentos, em fl. 117 é possível comprovar que houve a primeira convocação para reunião de condomínio também em novembro de 2015, apenas reafirmando o atraso.
- Não se pode afastar a culpa da ré pelo atraso, posto que, ao estipular o prazo de entrega da obra, tem ciência de todas as intercorrências que podem vir a comprometer o cronograma da obra, que já devem ser contabilizadas. Ademais, admite-se o prazo de tolerância em questão exatamente em função da grandeza da obra e de suas peculiaridades decorrentes. O atraso, para além deste prazo, deve ser imputado à conduta da requerida, e eventuais danos decorrentes deverão ser a ela carreados, pois se trata de um risco decorrente de seu próprio negócio.
- No mais, imperioso destacar que os fatos alegados na contestação não configuram, em verdade, fortuito ou força maior, eis que as obrigações de contratação de mão-de-obra e materiais atinentes à construção de empreendimentos são fatores certamente previsíveis e ponderáveis pela requerida, já que a própria mão-de-obra e materiais são essenciais e primordiais na construção de um empreendimento, não podendo, eventual negligência da parte ré nesse sentido, ser considerada fortuito ou força maior, suportável pelo consumidor, parte certamente vulnerável nessa relação negocial.
- Em casos em que a rescisão contratual se dá unilateralmente por responsabilidade da requerida, há necessidade de devolução dos valores à requerente, parte hipossuficiente da relação. Ademais, os autores comprovaram ter cumprido com a sua parte no contrato, ao concluir com o pagamento de todas as parcelas referentes a compra dos imóveis, restando apenas a ré fazer o mesmo, entregando a obra no prazo determinado.
- Como no caso em questão, restou evidente a negligência da requerida Brookfield, para respeitar o limite da data de entrega da obra, e tendo os autores arcado com o prejuízo de tal demora, se faz necessário à restituição de 100% dos valores pagos pelos requeridos.
- Salienta-se, por cautela, que a eventual devolução de valores deverá ser feita de forma simples. Importante destacar também, que com a rescisão contratual e suspensão da exigibilidade das parcelas referentes ao apartamento pela requerida, extingue-se o vínculo entre as partes e a unidade fica liberada para ser revendida, isto é, comercializada pela requerida.
- Tal entendimento confirma-se a partir da Súmulas 2 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
- “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Destaca-se que a correção monetária incidente sobre os valores das prestações do compromisso de compra e venda pactuado visa apenas à atualização da moeda, a qual se desvaloriza em função da inflação. A partir desta premissa, o inadimplemento culposo da parte requerida, não pode ensejar o congelamento dos valores devidos.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES o pedido nos termos da fundamentação desta sentença para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; (ii) condenar a requerida à devolução do equivalente a 100% dos valores exclusivamente pagos pelos autores a título de parcelas contratuais, no valor de R$ 313.874,43, em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o(s) desembolso(s) de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1128434-59.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
