Uma adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Unik, em São Paulo, perante a incorporadora ATUA (o nome da SPE era: Atua Projeto Imobiliário VIII Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Carla Themis Lagrotta Germano, em sentença datada de 06 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “A presente demanda tem por origem inadimplemento da promitente compradora das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário a ser edificado pela re. A própria autora reconhece sua dificuldade em honrar com as parcelas aprazadas e discute o direito a devolução dos valores pagos, apenas com dedução de 10% a titulo de prefixação de perdas e danos. Assim, o que se discute e o montante a ser devolvido a promitente compradora desistente, incluída a comissão de corretagem.
- Em principio, não se desconhece a presença de relação de consumo entre as partes, com incidência, por consequência, dos princípios que informam o Código de Defesa do Consumidor.
- Da mesma forma, e evidente que o contrato em referencia caracteriza-se como de adesão, na medida em que a promitente compradora não participa da estipulação do conteúdo do contrato. E exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão.
- Por consequência, a autora, ora consumidora, esta protegida de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (artigo 51, IV). Presume-se como exagerada a vantagem que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual” (§1º, II, do referido dispositivo legal).
- Em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se a devolução a promitente compradora inadimplente dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda, alem da comissão de corretagem.
- Não se duvida da abusividade da clausula contratual que, de forma automática, prevê a perda total das prestações pagas a titulo de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor.
- No caso, constata-se a presença de clausula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estagio de execução do compromisso de compra e venda em exame.
- Nas clausulas VII, VIII, IX e X , do capitulo 7º - Do Inadimplemento (fls. 47/9), se prevê complexa forma de devolução de verbas a titulo de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução 70% sobre o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução ainda menor.
- Apenas com a incidência deste ultimo componente e considerando que a autora pagou R$ 94.804,62 de parcelas do contrato (atualizado ate 10102015, data do ajuizamento da ação), em relação ao preço ajustado, se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstancias, e inegável a abusividade desta formula.
- Revendo posicionamento anterior, entendo razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a titulo de perdas e danos prefixadas, ao patamar de 10% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a re devolver o correspondente a 90%, tudo devidamente atualizado.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para:
- a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade autônoma, nº 123, Torre 'B', do "Condominio Residencial Unik", para nova alienação; b) condenar a re a devolver a autora a quantia correspondente a 90% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, sem considerar o montante pago a titulo de comissão de corretagem, devidamente atualizado pela Tabela Pratica do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação.”
Processo nº 1104831-54.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
