Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Now Alto da Boa Vista, em São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: Mac Nova Zelândia Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2012, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente uma pequena parte dos valores pagos.
Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 17 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Como se observa dos documentos de fls. 27/44 e 45/51, as partes celebraram compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.610 do empreendimento imobiliário "Now Alto da Boa Vista".
- De acordo com o contrato, os compradores pagariam o preço de R$ 281.672,12, em parcelas.
- Por sua vez, o vendedor deveria entregar o imóvel até o dia 30 de junho de 2015, tendo sido pactuada tolerância de 180 dias.
- Ocorre que o cumprimento do contrato se tornou insuportável para os autores.
- Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475 do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas.
- E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior.
- Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico.
- Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC.
- Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel.
- Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90.
- Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%.
- A restituição deverá ocorrer de forma simples, uma vez que não foi demonstrada má-fé do compromissário vendedor Súmula n. 159 do Colendo Suprem Tribunal Federal.
- Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.
- Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir da citação art. 405 do CC.
- Saliento que o pagamento deverá ser realizado pelo compromissário vendedor em uma só vez.
- Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para:
- a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 487, I, do CPC;
- b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.610 do empreendimento imobiliário "Now Alto da Boa Vista";
- c) determinar que o réu restitua ao autor, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação.”
Processo nº 1118009-70.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
