Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Imagine, em Santo André, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Tibério (o nome da SPE era: Xingu Projeto Residencial Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora e decidiram por não mais seguir com o contrato após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas e procuraram a vendedora para obter a devolução de parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 12ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Jamil Nakad Júnior, em sentença datada de 23 de janeiro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “De início, mister ressaltar o caráter consumerista do presente feito.
- Como é cediço, consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim, o autor está presente numa típica relação de consumo, pois se enquadra no conceito de consumidor, previsto no artigo 2º, da Lei 8.078/90.
- Trata-se de pessoa física que adquiriu um produto como destinatário final.
- A ré caracteriza-se por ser fornecedora, como descrito no artigo 3º, do CDC. O Código fez por bem definir fornecedor para abarcar em sua conceituação um amplo espectro de pessoas. Assevera o artigo que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
- No caso, a ré comercializou o imóvel em questão.
- Em relação aos fatos narrados, é incontroverso que as partes celebraram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda do apartamento n. 95, do empreendimento chamado Condomínio Imagine Santo André, situado naquela Comarca.
- Narram os autores, em sua inicial, que não reúnem mais condições de pagar o imóvel, de modo que entraram em contato com a ré no intuito de resilir a avença e, com isso, ter ressarcido o valor até então pago. Apesar disso, ainda que tenha havido consenso quando à resilição, não entraram em um acordo quanto ao quantum a ser devolvido.
- O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já consolidou entendimento de que é lícito ao compromissário comprador de imóvel requerer a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a devida compensação.
- Além da Corte Bandeirante, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de apreciar essa questão, tendo concluído que a devolução dos valores pagos deve ser dar de maneira razoável, pois não se sustenta a devolução tanto de valor ínfimo, já que abusiva, quanto de montante exorbitante, sob pena de configurar enriquecimento ilícito por parte da vendedora.
- Em sustentação ao exposto, o Superior Tribunal de Justiça editou a nova Súmula 543, segundo a qual:
- “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
- Neste cenário, passo a especificar os critérios de apuração do valor a ser devolvido ao autor, em razão da abusividade dos critérios fixados pelas cláusulas 31 a 39 da avença firmada entre as partes (artigo 51, IV, CDC), especialmente no tocante à perda das parcelas pagas pelos consumidores.
- A um, deve ser considerado o percentual de 90% (noventa por cento) do total dos valores pagos pelos adquirentes. A retenção de 10% (dez por cento) é justa e adequada para a compensação financeira da ré pela desistência anunciada pelos autores, conforme entendimento jurisprudencial firmado pelos tribunais superiores.
- E a duas, devem ser considerados todos os valores efetivamente pagos pelos adquirentes, ainda que decorrentes de encargos de mora ou de despesas administrativas.
- O valor será apurado, em fase de execução, por meros cálculos matemáticos. O valor indicado na inicial será confirmado, ratificado ou corrigido, naquela oportunidade. Fica claro que a ré deverá cumprir a sentença, na forma abaixo mencionada e independentemente de novas providências (cálculos ou liquidação).
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido principal, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para rescindir o contrato firmado entre as partes, bem como para condenar a ré a restituir 90% (noventa por cento) de todos os valores pagos pelos autores, tudo acrescido, a partir de cada desembolso, de correção monetária calculada pelos índices adotados pelo TJSP. Também haverá incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (data da constituição da mora, art. 240 do CPC de 2015).”
Processo nº 1107028-45.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
