Um casal de compradores de duas unidades residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio SP New Home, em São Paulo, perante a incorporadora Esser (o nome da SPE era: Esser Mabruk Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram os contratos perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável dos negócios.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento dos negócios por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 6ª Vara Cível, Dra. Lúcia Caninéo Campanhã, em sentença datada de 19 de abril de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta, mesmo inadimplente, tem direito à devolução dos valores pagos, pois não pode existir locupletamento ilícito por parte da incorporadora.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de pedido de rescisão contratual cumulado com restituição das quantias pagas decorrentes do instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel.
- O autor comprometeu-se a adquirir as unidades nºs nº 601 615, do empreendimento denominado Condomínio SP New Home, na data de 26 de junho de 2013 (fls.20/46 e 47/73) e, conforme alegado na petição inicial, por dificuldades financeiras não tem mais condições de arcar com as prestações pactuadas.
- Aplica-se a Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
- Constou da cláusula 10.03.02, a dedução de 40% dos valores pagos pelo comprador para ressarcimento dos custos com publicidade, comercialização, impostos e administração do contrato (fls.35/36 e 62/63).
- Ocorre que a perda total das quantias pagas é vedada pelo art.53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Desta forma, considerando a penalidade excessiva, impõe-se a redução proporcional da pena estipulada, em consonância com os artigos transcritos. A cláusula penal, embora válida, razão pela qual deixo de declarar a nulidade, passa a ser reduzida equitativamente pelo juízo.
- No caso, razoável a devolução de 80% das prestações pagas. A diferença será utilizada para indenizar a requerida das despesas com a publicidade, venda e custos diversos, ressaltando que não se tem notícia de que o autor recebeu a posse do imóvel.
- Ademais, com a rescisão do contrato, as unidades voltarão para a vendedora que poderá negociar novamente os bens.
- Ademais, o autor estava adimplente (fls.74/75) quando distribuiu a presente ação. Deve-se levar em consideração o curto lapso temporal entre a suspensão dos pagamentos e a rescisão contratual .
- Quanto aos juros de mora, entendo que se aplica o disposto no art.397, parágrafo único, combinado com o art.405 ambos do Código Civil, além do art.240 do Código de Processo Civil. Assim, diante da expressa disposição legal, não havendo termo, contam-se os juros de mora a partir da citação.
- Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para rescindir o instrumento particular de promessa de venda e compra referente às unidades nºs 601 e 615, reduzir a cláusula penal, condenar a ré na devolução em única parcela de 80% dos valores desembolsados, atualizados monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1107560-19.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
