Um casal de adquirentes de apartamento na planta da incorporadora Rossi Residencial (nome da SPE era: Alpínia Desenvolvimento Imobiliário S/A.), no empreendimento Páteo Catalunya, na Cidade de São Caetano do Sul, em setembro de 2011, após ser apresentados ao futuro empreendimento, decidiram por assinar um “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças”.
Ao ingressar nas dependências do estande de vendas, os compradores foram recepcionados por vendedor da própria incorporadora Rossi, que ali se encontrava em caráter de exclusividade para as vendas das unidades ainda na planta.
Ao preencher o valor do cheque que deveria ser destinado ao pagamento do sinal do preço do imóvel, os compradores foram impedidos e obrigados pelo vendedor na emissão de inúmeros outros cheques e valores, destinados posteriormente ao pagamento indevido de suposta comissão de corretagem, além da taxa denominada SATI, sob pena de não ser possível a assinatura do Contrato, em autêntica venda casada.
Tomando conhecimento de que o entendimento prevalecente na jurisprudência do Estado de São Paulo para solicitar a restituição dos valores é de até 10 anos contados do pagamento, os compradores ingressaram com uma ação de restituição de quantias pagas.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ajuizou o pedido de restituição perante o Foro Regional de Santo Amaro em São Paulo. O Juiz de Direito da 03ª Vara Cível, Dr. Claudio Salvetti D’Angelo, julgou PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem no valor de R$ 33.750,00, mais a taxa denominada “SATI”, no valor total de R$ 5.500,00, acrescidos de correção monetária desde a época do pagamento (setembro de 2011) e juros legais de 1% ao mês.
Na fundamentação da sentença, afirmou o magistrado o seguinte sobre o prazo de até 10 anos que o comprador de imóvel na planta possui para pleitear a restituição:
- “Reformando entendimento anterior, entendo que o prazo prescricional, para esta pretensão, é de dez anos. Cuida o caso em concreto de típica relação de consumo, posto que a parte autora adquirira o imóvel construído e comercializado pela requerida na qualidade de destinatário final e, por isso, deve ser o caso analisado à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.”
Sobre a ilegalidade em si na cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI, sentenciou o magistrado:
- “De há muito que as poderosas fornecedoras de produtos e serviços se escondem atrás de pareceres, nada imparciais ou eqüidistantes, para fugirem de suas responsabilidades e, de uma forma ou de outra, levarem vantagens sobre os consumidores, normalmente mais indefesos, no sentido de infra-estrutura jurídica e financeira-hipossuficientes. Tal postura começou a diminuir com o Código de Defesa do Consumidor, que veio colocar freio nessa conduta.
- Com relação à comissão de corretagem, é evidente a abusividade em sua cobrança. É irregular deslocar para o consumidor o ônus de arcar com o pagamento da comissão de corretagem, pois quem contratara a intermediadora para promover as vendas e aproximar possíveis compradores foi a construtora, sendo, por isso, dela a responsabilidade pelo pagamento da mencionada comissão.
- No caso concreto, há prova de que os autores arcaram com tal despesa de corretagem e taxa SATI. Contudo, ao contrário do que quer fazer crer a requerida, o pagamento de comissão de corretagem e SATI não se deu por livre e espontânea vontade dos autores, nada tendo de legal, já que vinculado à concretização da escritura de compromisso de compra e venda.
- Tornou-se usual nos dias atuais embora nitidamente abusiva a prática de empurrar para o comprador o pagamento de comissão de corretagem de imóvel a ser ainda construído, pelo valor total do negócio como se pronto já estivesse. Quer dizer, não só o comprador paga a comissão que deveria ser paga pelo vendedor este é que contratou a empresa corretora, para ele é que a empresa trabalha, como igualmente paga sobre o todo, que ainda nem existe.
- Paga sobre o que efetivamente tenha desembolsado e, de quebra, sobre fumaça no que diz respeito ao restante. Tal prática como se disse é abusiva. Mas se o adquirente com ela não concordar, simplesmente a transação não será concretizada, assim o incorporador se livrando, desde logo, de pesado encargo. Forma nítida de coação indireta, convenha-se.
- O mesmo entendimento se dá em relação à cobrança da taxa SATI. Assim, de rigor o reconhecimento da ilegalidade da cobrança feita a título de corretagem e da taxa SATI, assegurando aos autores a devolução da integralidade dos valores pagos – R$ 33.750,00 (comissão de corretagem) e R$ 5.500,00 (SATI).”
Resultado final:
- “Ante o exposto, com fulcro no art. 269, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: a) condenar a requerida na devolução, de forma SIMPLES, dos valores pagos pelos autores – R$ 33.750,00 e R$ 5.500,00 – a título de comissão de corretagem e SATI, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora legais desde a citação.”
Processo nº 1059728-61.2014.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/restituicao-de-comissao-de-corretagem-e-taxa-sati/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
