Decisão da justiça paulista respeita o entendimento jurisprudencial consolidado sobre a matéria e condena incorporadora na devolução total dos valores pagos ao consumidor por atraso na entrega de imóvel na planta. Saiba mais.

Um casal de compradores no empreendimento residencial Condomínio Jardim Park House, em Santo André, perante a incorporadora Brookfield, obteve ganho total de causa na primeira instância, através da declaração judicial de rescisão do Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma por culpa exclusiva da incorporadora, que atrasou a entrega do empreendimento após o término do prazo de tolerância de 180 dias, obtendo a condenação da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em Contrato, além dos valores pagos no início da compra a título de supostas comissões de corretagem, tudo com correção monetária desde cada pagamento, além de juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.

Os adquirentes acreditavam que a obra seria concluída dentro do prazo máximo previsto em Contrato pela incorporadora Brookfield até o mês de maio de 2015, conf. cláusula contratual. Entretanto, a obra atrasou substancialmente, ultrapassando em vários meses o prazo limite previsto no compromisso de compra e venda, o que gerou a perda do interesse dos compradores na continuidade do negócio.

Procuraram em vão a incorporadora para solicitar o distrato amigável do negócio e a devolução dos valores pagos. Para surpresa dos compradores, o depto. financeiro da incorporadora limitava a informar que restituiria somente 40% (quarenta por cento) das importâncias exclusivamente pagas a título de parcelas, sem nenhuma correção monetária.

Sem saída amigável perante a incorporadora Brookfield, os adquirentes decidiram procurar auxílio no Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual, através da qual explicou a situação de inequívoco atraso na entrega do empreendimento por culpa da incorporadora, bem como as tentativas infrutíferas dos compradores para a obtenção do distrato amigável do negócio e restituição dos valores anteriormente pagos.

Citada para responder o processo, a incorporadora Brookfield limitou-se em afirmar que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores externos, tais como: falta de mão-de-obra, material na construção civil e por conta da burocracia dos entes públicos na emissão do auto de conclusão de obra (“habite-se”).

O Juiz de Direito da 02ª Vara Cível de Santo André, Dr. Luís Fernando Cardinale Opdebeeck não admitiu a argumentação previsível apresentada pela defesa da incorporadora e JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da vendedora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, incluindo os valores pagos no estande de vendas e que foram destinados a supostas comissões de corretagem, à vista e acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que pelo atraso cometido na entrega por culpa exclusiva da vendedora, mostra-se de rigor a restituição total dos valores pagos, sem nenhuma retenção.

Sobre a necessária restituição integral dos valores pagos, assim de posicionou o magistrado:

  • “Trata-se de ação em que os requerentes pedem a rescisão do ajuste e a condenação da parte contrária ao pagamento das verbas mencionadas na inicial.
  • O feito comporta julgamento antecipado, nos exatos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, na medida em que o desate das questões ventiladas independe da produção de outras provas além das já existentes nos autos.
  • E merece integral acolhimento a pretensão deduzida pelos autores.
  • Com efeito, restou provado que a entrega da unidade estava prevista para maio de 2015, já computada a tolerância de cento e oitenta dias de atraso (fls. 26/51).
  • Entretanto, conforme se verifica dos autos, muito embora os requerentes tivessem cumprido todas as suas obrigações vencidas até a data final para a conclusão da obra, a posse do apartamento não foi transmitida a eles tempestivamente (fls. 58/59).
  • E lógico que não pode ser admitida a prorrogação do prazo indefinidamente, com base nos riscos que são inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, tais como falta de mão-de-obra ou materiais essenciais ou chuvas prolongadas, de maneira que no caso dos autos não cabe a extensão do lapso por mais do que os cento e oitenta dias, o que obrigava a ré a entregar as chaves até maio de 2015 (fls. 26/51).
  • Assim, nula e de nenhum efeito a cláusula 7.3.2 do ajuste, uma vez que se mostra abusiva, afrontando o artigo 51, inciso IV e XV, da Lei 8.078, de 1990.
  • Portanto, não tendo sido entregues as chaves até maio de 2015, configurou-se o inadimplemento da prestação assumida pela ré, que foi constituída em mora por meio de correspondência extrajudicial (fls. 60/65). Tudo isso legitima a opção dos adquirentes buscarem a via judicial para exigir a rescisão do negócio e a indenização de eventual dano sofrido por eles, com base no artigo 475 do Código Civil, que dispõe “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
  • Assim, considerando o atraso na entrega do imóvel e tendo a requerida sido regularmente constituída em mora, ela está obrigada a ressarcir os autores, nos termos do artigo 475 do Código Civil, restituindo-lhes todas os valores vertidos, atualizados desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação, não havendo que se falar em retenção de qualquer valor. Com efeito, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já firmou entendimento no sentido de que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” (súmula nº 02).
  • E nesse valor a ser restituído pelas rés se incluem também as quantias pagas a título de comissões de corretagem.”

O Juiz ainda traçou interessantes pontos sobre a cobrança das comissões de corretagem:

  • “Com efeito, normalmente os serviços de corretagem em empreendimentos imobiliários comercializados na planta abrangem os de promoção de venda e são contratados pela empreendedora e não pelo promitente comprador. Na verdade, este se dirige ao stand e lá se depara com profissionais contratados e treinados pela incorporadora para vender determinado produto, como parece ter ocorrido no caso destes autos.
  • É claro que, se a incorporadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento, cabe a ela remunerá-los, pagando-lhes a respectiva comissão de corretagem. Todavia, não há dúvida que tal verba integrará os custos do produto comercializado e será repassada, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores, visto que certamente será embutida no preço total e final do imóvel.
  • No caso concreto, os autores pedem a rescisão do negócio, de forma que as despesas de corretagem constituem prejuízos sofridos por eles, a serem reparados pela requerida inadimplente, a teor do disposto no artigo 475 do Código Civil, sendo que tais valores também deverão ser corrigidos monetariamente desde a data do desembolso, ou seja, março de 2012 (fls. 52/57), e acrescidos de juros de mora a contar da citação.”

Condenação final:

Ao final da decisão, o Juiz condenou a incorporadora BROOKFIELD na devolução à vista de 100% dos valores pagos em Contrato, cerca de R$ 155.895,20, além das comissões de corretagem em mais de R$ 22.253,99, tudo com o incremento da correção monetária desde cada pagamento (ou seja, correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução dos valores aos compradores.

Processo nº 1019685-41.2015.8.26.0554 (arquivo de jurisprudência selecionado do escritório Mercadante Advocacia)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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