Decisão do Foro Central de SP ressalta entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria e impõe à incorporadora a devolução de parte expressiva dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, à vista, acrescido de correção monetária e juros.

Um casal de adquirentes de uma unidade residencial no empreendimento denominado Condomínio Família Mooca, em São Paulo, perante a incorporadora LUNI (o nome da SPE era: Luba 6 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel em fase avançada de conclusão de obras ocorreu em setembro de 2015, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 6 meses pagando as parcelas, desistiram do negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os adquirentes procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 24ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Tamara Hochgreb Matos, em sentença datada de 18 de abril de 2016, cerca de apenas 1,5 mês após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pelas súmulas nº 1 a 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, bem como da nova súmula 543 do STJ (Brasília), além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, não se mostrando razoável a intenção da incorporadora em reter parte substancial dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

  • “Restou incontroverso, nos autos, o contrato entabulado entre as partes, relativo à aquisição do imóvel descrito na inicial, bem como o interesse dos autores no distrato, sem oposição da ré.
  • Divergem as partes apenas em relação ao valor que deve ser restituído aos autores, em razão de tal rescisão.
  • A ré defende a legalidade da cláusula VIII do contrato, reproduzida a fls.100, que prevê a dedução de custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre o valor total da venda, além de PIS, COFINS e outros impostos, mas não justifica quais os cálculos realizados para alcançar a dedução de 60% dos valores pagos pelos autores (montante oferecido para restituição, segundo a inicial), nem para a dedução dos 40% oferecidos na contestação.
  • Os autores, por seu turno, defendem a devolução de 90% dos valores pagos.
  • Quanto ao valor da restituição previsto na cláusula VIII do contrato, parece-me abusiva e inaplicável ao caso concreto, primeiro porque excessivamente genérica, não tendo sequer a ré conseguido demonstrar qual seria o valor a ser deduzido se tal cláusula fosse aplicada, e segundo porque toma por base o valor total do contrato, e não os valores efetivamente pagos pelos compradores, o que pode vir a causar distorções, tais como a perda total dos valores pagos.
  • Deste modo, declaro nula, no caso concreto, a cláusula VIII do contrato firmado entre as partes.
  • Doutra parte, sendo lícita a dedução de parte dos valores pagos para custeio de gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, entendo razoável a retenção, pela ré, de 20% do valor pago pelos autores, atualizado monetariamente pelo INCC para ressarcir-se de despesas administrativas, observando que a ré não terá qualquer prejuízo uma vez que poderá alienar novamente o imóvel a outrem.
  • A dedução deverá ser feita sobre o valor já pago pela autora, também atualizado pelo INCC, de uma só vez, com juros moratórios de 1% desde a citação sobre o valor devido.
  • Os juros moratórios são devidos a partir da citação, pois caberia à ré ter aceitado a rescisão contratual e oferecido restituição de valor razoável antes da propositura desta ação ou assim que citada, estando, portanto, em mora em relação aos valores que ainda não restituiu aos autores.
  • Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra da unidade condominial indicada na inicial, e condenar a ré a restituir aos autores os valores por esta pagos de uma só vez, deduzindo apenas 20% dos valores pagos, atualizados monetariamente pelo INCC a partir de cada pagamento e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.”

Processo nº 1010964-70.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta))

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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