O caso teve origem na Cidade de São Paulo, no bairro do Morumbi, onde um casal havia comparecido por livre e espontânea vontade nas dependências de um estande de vendas, a fim de adquirir um imóvel comercial perante a incorporadora Queiroz Galvão, mediante atendimento prestado pela corretora ABYARA, tendo sido obrigados no pagamento de cerca de R$ 12.246,35 a título de supostas comissões de corretagem e mais R$ 1.712,52 a título de taxa denominada SATI para inúmeras pessoas contratadas pela incorporadora, como condição prévia para serem autorizados na aquisição do projeto de apartamento na planta.
Inconformados os compradores com a exigência ILEGAL e ABUSIVA no pagamento de suposta corretagem e taxa de assessoria (SATI) pelo preposto da ABYARA, decidiram ingressar com uma ação de restituição no Poder Judiciário, através do escritório MERCADANTE ADVOCACIA.
Em primeira instância a ação de restituição foi julgada PROCEDENTE em sua totalidade pela Juíza de Direito da 40ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Priscilla Buso Faccinetto, em 20 de janeiro de 2016, para condenar a corretora (Abyara) na devolução integral e à vista dos valores indevidamente desembolsados a título de comissão de corretagem e taxa SATI, atualizados desde a época do pagamento e acrescidos de juros de mora a contar da citação.
A Abyara ainda tentou convencer a magistrada de que o direito dos compradores estaria prescrito, pois ultrapassado o prazo de três anos, o que não vingou.
Nas palavras da Juíza sobre a falaciosa argumentação da corretora no sentido de prescrição trienal:
- “Não há de se falar, outrossim, na prescrição em relação à cobrança das sobreditas taxas, eis que a pretensão do autor tem esteio, notadamente, na devolução de quantia indevidamente paga, escapando à espécie prazo prescricional específico definido por lei, sujeitando-se, pois, ao prazo comum, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.
- Nesse sentido: “(...). Ademais, cumpre afastar a alegada prescrição. (...) Com efeito, não obstante a retenção da taxa de corretagem pela apelante possa acarretar seu enriquecimento sem causa, o que se verifica no caso é que se pleiteia a devolução de valores indevidamente pagos.
- As situações, aliás, são tratadas em capítulos distintos pelo Código Civil, que nos artigos 876 a 883 dispõe sobre o pagamento indevido e nos artigos 884 a 886 rege o enriquecimento sem causa. Ante essa clara distinção, não se pode falar, aqui, em aplicação do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (CC, art. 206, §3º, IV). Isto porque, no campo da prescrição, em que é nítida a restrição de direitos ou seu aniquilamento, a interpretação não pode se dar por analogia. Ou há regra especial de prescrição para cada tipo de ação elencada no artigo 206 do Código Civil, ou se aplica a regra geral contida no artigo 205. Logo, em não havendo disposição específica para a pretensão de devolução de valores indevidamente pagos, deve ser aplicado o prazo geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do CC” (Ap. TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Min. João Francisco Moreira Viegas, j. 27/11/2013).”
Sobre a notória ilegalidade na cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI para o comprador (consumidor) de imóvel na planta, a Juíza foi contundente:
- “Os pedidos referentes à devolução dos valores pagos a título de corretagem, assessoria de venda imobiliária, assessoria de financiamento e da taxa SATI em favor das rés, são procedentes.
- O imóvel em questão foi adquirido pela parte requerente, por intermédio de empresa corretora representando a vendedora, o que permite inferir que houve prévia negociação entre a construtora e a corretora, da qual não participou o consumidor.
- O serviço prestado pela empresa corretora no caso em tela, fórmula peculiar ao segmento imobiliário, não faz ver efetiva aproximação entre vendedor o comprador (autores). Ao último, praticamente não é facultado realizar o negócio sem a aquiescência geral dos termos adesivos, os quais aproveitam ao vendedor, essa é a praxe que se vê nos empreendimentos imobiliários, ou seja, é fato público e notório.
- Em sendo assim, manifesto que as despesas com o serviço de corretagem, assessoria de venda imobiliária, assessoria de financiamento e à taxa SATI incumbiam unicamente à requerida construtora que contratou os serviços de corretagem para venda de seus imóveis, e não ao consumidor.
- A anuência do consumidor em suportar o ônus da corretagem, assessoria de venda imobiliária, assessoria de financiamento e à taxa SATI não deve ser tomada como válida, porquanto evidente que a conclusão do negócio somente poderia ser levada a cabo nos termos predispostos pela incorporadora.
- Tal prática constitui venda casada e é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, de tal sorte que a repetição do indébito se impõe, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, devendo haver a restituição da quantia pela requerida em favor da parte autora.
- A cobrança do serviço de assistência técnica imobiliária é inválida porque o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço que não tem interesse e vontade. No caso, referido serviço foi imposto ao consumidor como condição para a venda do imóvel, sem qualquer opção de não contrata-lo, ademais, o consumidor foi que procurou no local do imóvel a vendedora, e não pode contatá-la, sem o intermédio da corretora.
- Ademais, o contrato deve ser escrito de forma clara a fim de possibilitar a compreensão pelo consumidor. Eventual contratação de advogado para auxiliar o consumidor deve ser medida de opção do consumidor e, neste caso, o profissional deve ser aquele de sua confiança, inclusive como dispõe o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil.”
Condenação final:
- “Ante o exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para CONDENAR a parte ré a restituir, os valores adimplidos a título de “TAXA SATI” e de COMISSÕES DE CORRETAGEM e PRÊMIO, com correção monetária e juros de 1% ao mês, ambos contados dos respectivos desembolsos, e até a data do efetivo pagamento.”
Processo nº 1025214-45.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/restituicao-de-comissao-de-corretagem-e-taxa-sati/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.