Uma família adquiriu imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Autêntico Mooca, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Campineiros 684 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo em abril de 2016, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 04ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Cesar Augusto Vieira Macedo, em sentença datada de 21 de junho de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “O pedido é procedente.
- Em razão de dificuldades financeiras, pretendem os autores o reembolso de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos, devendo ser descontados os valores já adimplidos.
- A ré, por seu turno, assevera que o contrato foi regularmente firmado, inexistindo qualquer circunstância que autorize o afastamento de seus termos. Pontuando que os autores foram os únicos responsáveis pelo descumprimento do negócio, tornando-se inadimplentes, e por esta razão, pugna pela rescisão contratual.
- Restou incontroverso nos autos que os autores deram causa ao inadimplemento imotivado do contrato firmado entre as partes, dando causa à rescisão.
- Assim, não se discute o desinteresse das partes em prosseguir com a avença.
- Resta apurar, portanto, se há abusividade na multa compensatória prevista no instrumento, o que faria operar a redução do percentual ajustado.
- Segundo a jurisprudência, especialmente perante o E. Tribunal de Justiça em casos análogos ao dos presentes autos, a penalidade em questão deve-se limitar ao percentual de 10% (dez por cento).
- Nesse sentido:
- “Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Pretensão à restituição dos valores pagos - Procedência - Devoluçãodos valores pagos devidamente corrigidos, de forma imediata e em parcela única - Precedentes - Dedução limitada a 10% a título de multa contratual incidente sobre o montante pago e não sobre o saldo devedor - Sentença mantida - Recurso improvido.” (TJSP, Apelação nº 994010004041, Rel. Des. Joaquim Garcia, julgamento em 03/02/2010)
- “Compromisso de compra e venda - Condenatória de restituição – Pretensão à rescisão do contrato e restituição da importância dada como sinal e princípio de pagamento - Procedência parcial - Hipótese de arras confirmatórias ante a não estipulação de sua penitencialidade - Restituição do valor pago devidamente corrigido, de forma imediata em parcela única - Precedentes - Dedução reduzida a 10% a título de multa contratual sobre o montante pago atualizado - Verbas da sucumbência a cargo do apelante ante o decaimento mínimo do pedido do autor - Fixação dos honorários advocatícios nos termos do art. 20, § 3o, do Código de Processo Civil - Sentença reformada – Recurso improvido.” (TJSP, Apelação nº 994000601286, Rel. Des. Joaquim Garcia, julgamento em 03/02/2010).
- Assim, necessária se faz a revisão da cláusula oitava, do instrumento particular de compra e venda, reduzindo-se o montante da multa compensatória para o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores já pagos pelos autores, nos termos da legislação de proteção ao consumidor, sob pena de locupletamento indevido.
- Ressalto, ainda, que a unidade objeto dos autos, poderá ser objeto de nova alienação a terceiros, razão pela qual prejuízo algum será carreado à ré decorrente da redução operada.
- Assim, a soma de alegações choca-se contra os fatos verificados nos autos, e consequentemente, são afastados os argumentos restantes, por inaplicáveis.
- Dessa forma, só resta acolher integralmente a pretensão autoral.
- Ante o acima exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação em face de CAMPINEIROS 684 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EVEN), para o fim de declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, bem como a nulidade parcial da cláusula oitava, do instrumento firmado entre as partes, condenando a ré à devolução de 90% dos valores já desembolsado pelos autores, aos quais deverão ser aplicados juros de 1% ao mês, a contar da citação, e correção monetária nos termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, a contar da data de cada pagamento, até o efetivo reembolso pela ré.”
Processo nº 1035688-41.2016.8.26.0010
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.